구입 자금만 있다면 지금도 늦지 않았다

August 3, 2017 robbykang


부동산 전문가들은 남가주 주택 가격이 수년째 오르고 있지만 거품은 아니라고 진단하고 있다.

 

 

남가주 집값 지난 5년간 50~60% 올라
전문가들은 최소 2년 더 상승할것 예상
홈오너 채무ㆍ인벤토리 적어 거품은 ‘노’

 

 

LA 한인타운 거주하는 40대 초반의 김씨 부부는 최근 집 사는 것을 포기했다.

김씨 부부는 2011년에 10만달러의 자금이 있었지만 집값이 더 떨어질 것이라는 생각에 주택 구입을 전혀 생각하지 않았었다. 그때만 해도 10만달러면 웬만한 지역에서 20% 다운페이 하기에는 충분한 자금이었다.

하지만 6년이 지난 지금 아이들 학교 때문에 집을 사려고 알아보니 김씨 부부가 갖고 있는 돈으로 학군이 좋은 곳으로 이사가기에는 힘들다는 것을 알게됐다. 김씨 부부는 주택가격이 다시 떨어지기만을 기다리기로 했다.

과연 남가주 집값은 얼마나 더 오를 것인지 분석해 봤다.

 

 

◇주택 가격은 얼마나 올랐나

남가주 집값은 62개월째 끊임없이 오르고 있다.

5년 전만 해도 LA와 오렌지 카운티의 콘도 중간가격은 28만달러대였다. 현재 가주의 콘도 중간가격은 44만달러대로 60% 가까이 껑충 뛰었다.

단독주택은 LA가 32만3000달러 오렌지 카운티는 49만5000달러였다. 지금은 각각 49만달러와 79만5000달러로 상승했다. 5년전 대비 53%와 61%가 올랐다.

집값이 5년 만에 50%이상 급등하면서 당시 주택 구입의 기회를 놓친 바이어들의 고민은 깊어만 가고 있다.

 

 

◇주택 가격이 지금 정점에 도달한 것인가

많은 전문가들은 현재 집값이 피크 수준에 도달했다고는 생각하지 않는다. 적어도 첫 주택구입자들이 관심을 갖고 있는 가격대는 아직도 오를 한계는 남아 있다고 보고 있다. 하지만 200만달러 이상의 고가 주택은 지역적으로 볼 때 오를 만큼 올랐다는 의견도 있다.

LA와 오렌지 카운티 지역은 지난 3월 기준 금융위기 이전의 수준을 넘어섰으며 리버사이드와 샌버나디노 카운티는 82% 정도까지 회복된것으로 나타났다.

 

 

◇지금 집사기에는 너무 늦었나

자금이 있다면 지금 주택을 구입하는 것은 늦지 않았다. 주택가격은 앞으로 최소 2년은 더 이상 오를 것으로 예측되기 때문이다.

또한 모기지 이자율도 오를 것이 확실한 만큼 지금이라도 내집을 장만하는 것이 현명한 생각이라고 할 수 있다.

 

 

◇주택가격은 언제까지 오를 것인가

지난 수년간 남가주 주택 가격은 연평균 6.3%가 올랐다. 오렌지 카운티가 5.4%였으며 샌버나디도 카운티는 7.9%로 높았다.

주류 부동산 전문가들은 최소 2년은 더 집값이 상승할 것으로 전망하고 있다.

하지만 해가 갈수록 상승폭은 점점 둔화될 것으로 예상된다.

가주부동산중개인협회(CAR)는 오렌지 카운티 주택가격은 올해 5~6%가 오를 것으로 전망하고 인랜드 엠파이어 지역은 8~9%가 오를 것으로 예상하고 있다.

집값 상승폭은 매년 둔화조짐을 보이고 있어 올해 가주 전체 상승률은 5% 2018년에는 4% 2019년에는 2.5%가 될 것으로 기대하고 있다.

하지만 이에 대한 반론을 제기하는 의견도 있다.

전 UCLA 경제학 교수였던 크리스토퍼 톤버그 박사는 미국의 GDP 성장률이 2.5%를 유지하고 모기지 이자율이 4.5% 이하가 된다고 가정하면 남가주 집값은 앞으로 6~7년 동안 연평균 6%씩 상승하게 될것이라고 말했다.

매년 6%씩 집값이 오르게 되면 2023년의 남가주 지역 주택 중간가격은 70만달러에 이를 것으로 예상된다.

LA카운티는 80만달러대로 상승하고 오렌지 카운티는 100만달러대 리버사이드 카운티는 50만달러대로 오르게 된다.

 

 

◇지금 주택시장은 거품인가

아니다. 버블처럼 보이지만 아직은 거품의 흔적이 보이지 않는 다는 것이 주류 전문가들의 생각이다.

거품이 아니라는데는 몇가지 요인이 있다.

첫째는 주택가격이 절정에 도달했던 2005~2006년에는 2차 융자를 이용해서 투자용으로 집을 구입하는 사람들이 많았다.

홈오너의 절반 수준인 43%가 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧 등 2차 융자를 갖고 있었다.

또한 그 당시 집을 구입하는 사람들이 다운페이하는 금액은 주택가격의 11.8% 정도로 낮았다. 적은 자본으로 주택을 구입하고 빚을 내서 집을 사다보니 집값이 조금만 내려가도 무너질 수 있는 아슬아슬한 상황이었다.

요즘은 바이어들이 다운페이하는 금액은 20%에 육박하는 평균 18.6%다. 그리고 융자 기준이 까다로워지면서 최근에 집을 구입하는 바이어들 중에서 2차 융자를 뽑는 비율은 4.8%에 불과하다.

다운페이 금액이 높고 투자자의 채무비율이 낮아지면서 거품에 대한 우려는 아직 생각할 필요가 없다는 것이다.

 

두번째는 주택 공급 물량의 차이다.

거품이 터지던 시절에는 남가주 주택시장에 매물로 나온 인벤토리가 수요를 훨씬 앞질렀다.

2007년도에는 LA와 오렌지 카운티 지역의 주택 인벤토리는 11.5개월치를 기록했다. 지금은 두 지역 모두 4개월치가 되지 않는다. 리버사이드 카운티는 재고 물량이 8.5개월이었으나 현재는 4개월 미만을 남겨놓고 있다.

샌버나디노 카운티는 무려 16.5개월치의 공급 물량이 있었으나 지금은 4개월을 넘기지 못하고 있다. 주택 재고 인벤토리는 6~7개월치가 정상수준이다.

현재의 주택시장은 수요에 비해 공급 물량이 턱없이 부족한 상황이어서 아직은 거품을 논할때가 아니라고 할 수 있다.

 

 

박원득 객원기자

Koreadaily.com 2017-08-03