디스클로저(Disclosure)

지진.홍수.산불 발생 지역인지도 밝히고
As-Is 조건도 하자.수리 여부 공개해야

바이어의 매입의사와 조건을 포함한 오퍼를 셀러가 받아들여 에스크로(escrow)가 시작되는데 보통 에스크로 담당자는 셀러와 바이어의 입장을 대신해, 중립적인 입장에서 계약이행을 돕는다. 캘리포니아에서는 주로 에스크로 회사들이 업무를 맡아서 하지만 주에 따라, 에스크로 업무를 변호사나 소유권 보험회사(title company)등이 대행하기도 한다.

이제 에스크로가 오픈되었다면 바이어는 에이전트를 통하여 바로 구매가의 3%에 해당하는 계약금을 에스크로회사로 보내야 하며, 양측은 기본 매매계약서인 오퍼(카운터오퍼)와 에스크로 진행 등에 대한 내용이 포함된 서류에 서명한다.

그리고 셀러는 7일 이내에 집의 상태를 알려주는 각종 사항을 공개하는 대부분의 디스클로저(disclosure) 서류들을 바이어에게 보내야 한다.

이 디스클로저는 주로 셀러가 작성하는데, 대표적인 양식이 TDS(Transfer Disclosure Statement)로 주택에 관해 전반적인 사항들을 담고 있는 중요한 서류다. 본인이 직접 주택의 현재 상황과 문제점 등을 밝혀야 한다.

이 서류들에는 주택의 어느 부분에 어떤 문제가 있으며, 언제 어느 부분을 수리했거나 변경했는지, 심지어 페인트는 언제 했었는지, 혹시 개나 고양이 등 애완동물을 키웠었는지의 내용들까지 주택에 관한 모든 것을 기재해야만 한다.

이는 내용 안에 양측의 책임과 의무와 권한들이 포함되어 있으므로 주택의 문제점으로 인해 나중에 일어날수 있는 셀러와 바이어간의 분쟁을 줄이고, 또 바이어가 그 주택에 대해서 정확히 알고 구입할 수 있도록 하는 것이 목적이기도 하다.

셀러는 주택을 있는 그대로의 상태로 양도한다는 “As-Is” 매매의 경우라도, 즉 아무런 수리해줄 계획이 없더라도 주택의 모든 결함은 반드시 바이어에게 알려줘야 할 의무가 있다.

이외에도 바이어가 꼭 받아보고 점검해야 하는 서류들에는 주택이 위치한 지역에 지진대 존재 여부와 홍수나 산불 발생 등 각종 자연재해에 대한 위험 가능성과 공장지대나 군부대가 근처에 있는지 등을 담고 있는 서류(Natural Hazard Disclosure Report), 나무를 갉아먹어 목재주택을 망가뜨리는 터마이트에 관한 보고서(Termite Inspections and completion)가 있다.

또, LA시의 주택을 매매할 때는 지진발생시 자동으로 개스가 세어나오지 않도록 하는 장치가 되어있는지, 절수변기가 설치되어 있는지 등 시의 규정 준수에 관한 서류(9A Report / Residential Report 와 Water Conservation)와 화재방지를 위한 스모크 디텍터(Smoke Detector Statement)는 물론이고 요즘에는 일산화탄소의 유무를 알게 하는 기기의 설치여부도 밝혀야 한다.

이에 더하여 집이 흔들리는 위험한 상황에도 넘어지지 않도록 워터히터를 벽에 고정하는 쇠로 된 띠가 설치되어있는지를 알려주는 서류(Water Heater Statement of Compliance), 1978년 이전에 지어진 집에는 납성분이 포함된 페인트가 있을 수 있다는 서류(Lead-Based Paint Hazards Disclosure)와 특히 주택에 다른 담보가 잡혀있는지 등을 알려주는 서류(Pre-Lim Title Report) 등 바이어는 셀러와 에스크로를 통하여 여러 가지 공개서류를 주고받는다.

Koreadaily (중앙일보)

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