땅 살 때는 주택과 달리 융자 거의 못 받아

▶ 개발 계획 확실하다면 ‘건설 융자’ 신청 추천

토지를 구입할 때는 미래 개발 가능성을 염두에 두고 접근해야 한다. [AP]

<토지 구입할 때 고려사항>

토지 구입 목적은 여러 가지다. 넓은 부지를 구입해 대규모 주택 단지로 개발하려는 개발 업체로부터 작은 땅에‘드림 홈’을 직접 지으려는 개인 구입자에 이르기까지 구입자 형태도 다양하다. 토지를 구입 절차는 이미 지어진 주택을 구입시와는 많이 다르다. 토지 용도인‘조닝’(Zonning)이 개발 목적에 맞는지부터 확인하는 것이 토지 구입 첫 단계다. 주택을 지을 목적이면 주택 조닝이어야 한다.

상업용 건물을 지으려면 상업용 건물 형태에 맞는 조닝 지역인 지부터 확인해야 한다. 용도에 맞지 않는 토지를 구입하면 조닝을 변경해야 하는데 조닝 변경 절차는 매우 까다롭다. 미래의 가치 상승을 기대하며 장기 보유 목적의 토지를 구입하는 경우에도 조닝과 발전 가능성 등을 구입 전 꼼꼼히 따져야 한다. US 뉴스 앤 월드리포트가 토지 구입 전 고려할 사항들을 알아봤다.

토지 매매 전문 에이전트

어떤 부동산 에이전트를 선택하느냐가 주택 구입의 성공을 좌우하듯 토지를 구입할 때도 에이전트 선택이 매우 중요하다. 토지 구입 절차는 가격 협상 단계부터 주택 거래와 많이 다르기 때문에 토지 거래만 전문으로 하는 에이전트를 물색하는 것이 좋다. 토지를 파는 셀러도 토지 매매 전문 에이전트에게 리스팅을 맡겨야 판매 절차가 원활하게 진행된다.

토지 매매의 경우 대부분 미래 개발 가능성이 매매 포인트다. 만약 확정되지 않은 사실이나 잘못된 정보를 앞세워 매매에 나설 경우 바이어측과 법적 분쟁에 휘말리기 쉽다. 그래서 토지 관련 정보를 전문적으로 이해하고 다룰 수 있는 에이전트를 확보하는 것이 매매 성공을 좌우한다.

부동산 중개업체 중 토지거래 외에 다른 거래는 담당하지 않는 전문 업체가 있는데 이런 업체에게 일을 맡기는 것이 토지 매매에 유리하다. 만약 일반 중개업체에서 토지 거래만 전문으로하는 에이전트가 있다면 에이전트를 선택하기 전 과거 해당 에이전트의 토지 거래 중개 기록을 살펴보는 것이 중요하다.

토지 구입용 대출 거의 불가능

주택 구입시 대부분 모기지 대출을 통해 구입하는 것과 달리 대출을 받아 토지를 구입하는 사례는 흔하지 않다. 대신 토지 구입자가 구입 대금을 전액으로 현금을 지불하는 경우가 많고 대출을 받는다고 해도 대출 비율은 높지 않다.

주택을 구입할 때 약 20%의 다운페이먼트 자금만 마련되면 나머지 80%에 해당하는 구입 자금은 대출을 통해 마련된다. 만약 토지 구입에 필요한 대출을 받으려면 우선 은행과의 관계가 좋아야 하고 은행이 인정하는 확실한 담보물도 있어야 한다. 그래도 구입하려는 토지의 가치에 약 40~50%에 해당하는 대출만 받는 경우가 많다. 토지 구입 뒤 개발 계획이 이미 준비되어 있는 경우에는 구입용 융자보다는 ‘건설 융자’(Construction)를 신청하는 편이 수월하다. 건축 도면 등의 계획이 은행측에 제출되어야 하고 지어질 건물을 담보로 건설 융자가 발급된다.

주변 주택시세 확인

건설 융자를 통해 토지를 구입할 때 주변 주택 시세를 확인하는 작업이 매우 중요하다.

지으려는 주택과 가치가 비슷한 주택 단지가 형성되어 있지 않을 경우 은행측이 건설 융자를 발급하지 않을 때가 많다. 한 에이전트에 따르면 한 고객의 경우 예상되는 토지 구입비와 주택 건축 비용이 모두 약 220만달러에 달했다고 한다. 그러나 주변 주택들의 평균 시세는 약 150만달러에 불과해 토지를 구입하고 집을 지어도 집의 시세가 구입과 건축에 들어간 비용보다 낮아질 가능성이 높았다. 결국 은행측이 토지 구입 비용과 건설 비용이 너무 과다한 것으로 판단하고 건설 융자를 거절하는 바람에 토지 구입이 무산됐다.

지질, 오염 조사 및 토지 측량

주택구입시 홈 인스펙션을 통해 주택 상태를 점검하는 것과 마찬가지로 토지 구입 때도 조사 과정이 필수다. 토지 구입시 실시되는 조사는 주로 지질 및 오염 조사 또는 토지 측량 등이 있다. 오염 조사는 상업용 부동산 매매시에도 흔히 실시되는 조사로 과거 사용용도에 따라 토지 오염 여부를 알아보는 조사다.

해당 부지에 주유소나 차량 정비 업체 또는 세탁소 등의 건물이 있었을 경우 화학물질에 의한 오염 가능성이 높다. 토지 일부가 오염된 것으로 조사되면 주택 개발을 진행하는 일이 거의 불가능해지고 오염을 처리하는 데에도 많은 비용이 소요된다. 오염 여부가 없더라도 토지의 상태가 개발에 적합한 지를 확인하기 위해서 지질 조사도 실시된다.

토지 측량은 정확한 토지의 경계선을 확인하는 과정이다. 빈 땅으로 방치된 지 오래된 토지가 인근 이웃들에 의해 토지가 조금씩 사용되면서 경계선이 모호해지는 사례가 비일비재하다. 토지 구입 전 정확한 경계선을 파악하고 오류가 있다면 수정하기 위한 목적의 토지 측량 절차가 필수다.

전기, 상·하수도 시설 등 인프라스트럭처 여부가 토지 가치를 결정한다. [AP]

어떤 인프라스트럭처 있나

전기 및 상하수도와 같은 유틸리티 시설 유무에 따라 토지의 가치는 큰 영향을 받는다. 토지 구입 뒤 개발을 위해서는 각종 유틸리티와 인프라스트럭처 등이 반드시 필요하다.

유틸리티가 없는 토지는 당장 개발이 불가능하기 때문에 높은 가격을 받기 힘들다. 해당 토지에 유틸리티 시설이 없더라도 이미 주변이 주택 단지로 개발돼 필요 시설을 쉽게 연결할 수 있는 경우에는 큰 문제가 없다. 해당 토지에 전기나 상하수도 시설이 설치되어 있더라도 개발 규모에 많는 용량인지 확인하는 것도 중요하다.

인근 이웃과 접촉 피해야토지 구입이 완료되고 건물이 완공될 때까지 인근 이웃들과 접촉을 피하는 것이 좋다. 집을 구입할 때 이웃으로부터 필요한 정보를 얻는 것과 달리 인근 토지 매매에 대한 이웃들은 반응은 그다지 긍정적이지 않다.

빈 땅에 익숙해진 이웃들이 만약 새 주인이 집을 짓는다는 소식을 접하게 되면 사생활 침해와 불편 등을 우려해 비협조적으로 돌변할 때가 많다.

<준 최 객원 기자>

한국일보 2017-02-23 (목)