렌트와 소유의 비교

미국 세법상 주택소유주는 렌트와는 달리 세제혜택을 부여 받는데, 이를 토대로 실제 어떤 계산상의 잇점이 있는지 실제 케이스를 바탕으로 계산해 보았다. A씨는 얼바인에 거주하게 되었는데, 60만불짜리 주택 구입과 유사한 주택을 렌트하였을시에 대하여 세금혜택을 포함한 비교자료를 원하셔서 다음과 같은 계산 자료를 보여드렸다

A씨의 세율은 35%이고, 유사주택 렌트액은 월 $2500, 구입시 구입가는 60만에 다운은 20%를 하시는 상황이었다. 이를 기초로 7년 예상치를 산정하는데 있어서 주택가 상승율은 앞으로 연 평균5%, 재산세는 연 2%, 관리비는 연 3% 로 책정하여 달라고 요구하셨다.

 

 

렌트 경비 (월 $2500, 연 3% 상승)  
  연 렌트지불액 세금공제액 총 렌트
1 ($30,000) $0 ($30,000)
2 ($30,900) $0 ($30,900)
3 ($31,827) $0 ($31,827)
4 ($32,782) $0 ($32,782)
5 ($33,765) $0 ($33,765)
6 ($34,778) $0 ($34,778)
7 ($35,822) $0 ($35,822)
총액     ($229,874)
먼저 렌트시 이분이 렌트하는 경우, 세금 공제은 없고 7년동안 지불하시게 되는 총액은 $229,874 이 된다.

 

 

다음에, 이분이 주택을 구입하시는 경우의 자료는 아래과 같다.

 

융자정보   구입정보  
융자액 $480,000 취득가격 $600,000
이자율 5.25% 취득 경비 $6,000
융자기간 30 총 취득액 $606,000
Monthly Payment $2,651 Down Payment $120,000
Payments/Year $31,807 융자수수료 $4,800

 

세금공제 항목 1 2 3 4 5 6 7
모기지 이자 $25,047 $24,682 $24,298 $23,894 $23,467 $23,018 $22,544
재산세 (1.2% 세율적용시) 연2%상승 $7,200 $7,344 $7,491 $7,641 $7,794 $7,949 $8,108
세금 공제액 합계 $32,247 $32,026 $31,789 $31,534 $31,261 $30,967 $30,652
절세금액 (35% 세율적용시) $11,286 $11,209 $11,126 $11,037 $10,941 $10,838 $10,728
 
지출경비 1 2 3 4 5 6 7
연 모기지 지출액 $31,807 $31,807 $31,807 $31,807 $31,807 $31,807 $31,807
관리비 (연 3% 상승) $2,400 $2,472 $2,546 $2,623 $2,701 $2,782 $2,866
지출경비 총액 $34,207 $34,279 $34,353 $34,430 $34,508 $34,589 $34,673
절세금액 (35% 세율적용시) $11,286 $11,209 $11,126 $11,037 $10,941 $10,838 $10,728
실제 소유 경비 $22,921 $23,070 $23,227 $23,393 $23,567 $23,751 $23,944

 

첫 해의 경우 실제 세제 해택을 받은 후의 소유경비는 $22,921으로서 월 $1910이 되어 렌트보다 유리한 계산이 나온다. 추가로, 실제 주택 소유주는 처분시 얻게되는 Tax Free 양도 소득 또한 무시할 수 없는 장점이다 (부부의 경우 50만불까지). 7년후 판매가를 연 평균 5%로 산정하여 양도 소득을 계산해 보았다.

 

 

예상 양도소득  
7년후 예상판매가 (연 5% 상승율기준) $844,260
– 구입가 $600,000
– 판매경비 $48,850
= 양도소득액 (소득세 면제) $195,410
예상 판매소득  
판매가 $844,260
판매경비 $48,850
모기지 밸런스 (7년후 판매당시) $424,254
순 매각 소득 $371,156

즉, 10년후 판매 가격을 고객이 가장 안전하게 보는 연 평균 5% 상승만으로 가만하더라도 양도소득액만 $195,410 이되고, 매각 소득은 총 $371,156이 되는데 이 금액은 전혀 세금이 부과되지 않는 수입이 된다. 이러한 비교 수치를 보시고 A씨는 거리낌없이 주택을 구입하시기로 결정하게 되었다.

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