리모델링부터 판매까지 ‘속전속결’이 성공의 포인트

▶ DIY 수리 오래걸리고 매매 차익 낮아질 수도

▶ 투자비 계산 대충 하면 자금난 봉착 불 보듯

플리핑 투자 성공은 리모델링 공사 기간을 얼마나 단축하느냐에 달려있다.

소규모 공사라도 직접 하는 것보다 전문 업체에 맡기는 편이 낫다.[AP]

플리핑 실패 원인을 알아보자

부동산 전문 채널 HGTV의 프로그램‘플립 오어 플랍’(Flip Or Flop)이 큰 인기를 끌고 있다. 젊은 부부가 주인공으로 등장하는데 부부는 일반인이 아닌 전문 플리퍼다. 플리퍼란 급매물을 저렴한 가격에 구입해 높은 가격에 되팔아 차익을 남기는 부동산 투자자다. 리얼리티 형태의 프로그램으로 부부가 진행하는 플리핑 투자 과정을 적나라하게 보여준다. 대부분 경우 차익을 남기는 사례지만 최근 부부도 치명적인 실수를 저질렀다. 팔로스버디스의 매물을 구입하면서 제대로 살펴보지도 않고 구입한 것. 이것도 모자라 리모델링비를 과소평가하는 바람에 차익은 커녕 손실이 날 판이다.

최근 일반인들 사이에서도 플리핑 투자가 열풍이다. 플리핑의 성공 비결은 따로 있는 것이 아니라 실수를 줄이는 것이다. 온라인 부동산 업체‘리얼터 닷컴’이 초보 플리퍼들이 저지르기 쉬운 실수 사례를 모았다.

■ 어차피 허물건데

플리핑 투자자들은 일반 주택 구입자와 달리 상태가 불량한 매물이 구입 대상이다. 상태가 불량할수록 더 낮은 가격에 구입할 수 있고 그래야 되팔 때 매매 차익을 최대한 끌어 올릴 수 있기 때문이다. 매물을 구입 뒤 수리가 실시되는 경우가 대부분이라 불량한 매물 상태는 플리퍼들에게 큰 문제가 되지 않는다.

하지만 홈 인스펙션 절차까지 생략해서는 안된다. 가격을 조금 더 깎겠다는 의도로 매물의 현상태대로 구입하는 ‘애즈 이즈’(As-Is) 구입도 피해야 한다.

부동산 전문 채널 HGTV에서 플리핑 전문가를 자처하는 투자자들도 최근 홈 인스펙션 절차를 생략했다가 리모델링비가 예상보다 너무 높게 나와 큰 코 다친 바 있다. 홈 인스펙션은 예상되는 수리비를 확인하기 위한 목적뿐만 아니라 주택 거래 가격을 더 깎을 수 있는 기회까지 제공한다. 인스펙션 결과를 바탕으로 셀러측에게 수리비를 더 받아낸다면 매매 차익을 더 올릴 수 있다.

■ 까짓것 직접 하지

평소 손재주가 좋다는 말을 맹신하면 플리핑 투자에 실패하기 쉽다. 직접 고치겠다는 생각으로 플리핑 투자에 나서면 돈보다 더 중요한 시간을 잃는 경우가 허다하다.

플리핑 투자의 성공은 시간과의 싸움이다. 최단 시간에 필요한 리모델링 공사를 마친 뒤 시장에 내놓고 빠른 시일내에 팔아야 높은 매매 차익을 기대할 수 있다.

공사와 수리를 직접 실시하면 인건비는 어느 정도 절약되지만 시간 지연에 따른 비용 발생을 막기 힘들다. 매물을 구입하는 순간부터 재산세, 보험료, 모기지 페이먼트, 기타 유틸리티 비용이 쌓여가기 때문이다. 만약 직접 수리한 항목에서 문제가 발생하면 판매 계획에도 차질이 발생해 매매 차익이 점점 낮아질 수밖에 없다.

그래도 직접 수리에 나서보겠다면 적어도 전문 수리 업체를 통한 진단을 받는 것이 좋다. 어느 항목에 수리가 필요한 지에 대해 전문 업체의 의견을 확인한 뒤 수리 계획을 수립하면 시간 낭비를 막을 수 있다.

■ 수리비 얼마하겠어

HGTV의 ‘플립 오어 플랍’ 프로그램에서 최근 주인공이 저지른 가장 치명적인 실수는 리모델링 비용을 얕잡아 봤다는 것. 팔로스버디스에 위치한 약 1,700 평방피트짜리 벙갈로우 스타일 주택을 무려 약 90만달러에 구입한 탓인지 수리비가 약 10만달러 정도면 충분할 것이라고 생각했다. 그러나 함께 일하는 건축업자가 예상한 수리비는 두 배가 훨씬 넘는 약 23만달러였다.

새 지붕, 진입로 공사, 전기 배선 공사, 수도관 공사 등 건축업자가 늘어놓은 수리 항목은 끝이 없었다. 플리핑 전문가들도 이처럼 투자비용을 산출하는데 실수를 저지르기 때문에 일반인 투자자들의 경우에는 더욱 각별한 주의가 필요하다.

일반인 투자자들이 흔히 저지르는 실수는 잘못된 비용 산출이다. 매물 구입 가격과 리모델링 비용만 생각하고 플리팅 투자에 뛰어들었다가는 쪽박을 차기 쉽다.

두 가지 비용 외에도 매물을 처분할 때 발생하는 비용들도 무시하지 못한다. 일반 주택을 팔 때와 마찬가지로 부동산 중개 수수료가 큰 비중을 차지하고 이밖에도 타이틀 보험료 등 각종 클로징 비용까지 고려해야 한다. 만약 관할시의 허가가 필요한 공사 항목이 있다면 허가를 받기위한 수수료 비용까지 발생한다. 이 모든 비용을 다 더한 뒤 총 비용의 약 10~15%의 자금이 여유분으로 준비됐을 때 플리핑에 나서라고 전문가들은 조언한다.

■ 독불장군식 진행

팀웍 기술이 없다고 판단되면 플리핑 투자에 나서면 안 된다. 플리핑을 나만의 투자라고 생각하는 것은 오산이다. 플리핑은 일반 주택 매매 보다 팀워크가 더욱 강조된 투자 방식이다. 만약 팀워크에 문제가 발생하면 기대했던 수익을 올리기 힘들다.

플리핑 투자에는 여러 팀이 관여한다. 우선 플리핑 대상 매물을 찾기 위해서는 부동산 에이전트의 도움이 필요하고 구입 결정을 내리기전 수리 업체의 조언이 필수다. 또 구입에 필요한 대출을 받기 위해서는 융자업체까지 한 팀을 이루게 된다.

리모델링을 진행하는 과정에서는 각 항목별 공사에 따라 서로 다른 팀이 공사를 맡아 진행하게 된다. 만약 각 팀간 협업이 제대로 이뤄지지 않으면 공사 지연이 불가피하고 결국 비용이 초래된다. 공사가 완료된 뒤 집을 팔 때 역시 부동산 에이전트가 다시 필요하고 내부를 단장할 스테이징 업체, 그리고 주택 거래를 담당한 에스크로와 타이틀 보험 업체 등이 판매를 담당할 팀을 이룬다.

■ 일단 내놓고 보자

급한 마음에 공사가 끝나기도 전에 매물을 내놓으면 판매가 오히려 지연되는 결과만 낳는다. 매물을 팔기 위해서는 바이어들에게 보여주는 과정이 필수인데 보여줄 준비가 안 된 경우에는 바이어들의 구입으로 이어지기 힘들다.

오히려 공사가 덜 된 모습만 기억에 남아 향후 판매에도 영향을 미친다. 또 공사가 덜 끝난 상태에서 집을 공개할 때 자칫 바이어들의 안전사고 위험까지 우려된다. 반드시 공사가 완료되고 내부 장식과 입주 준비가 다 끝난 뒤에 집을 내놓는 것이 오히려 시간과 비용을 절약하는 방법이다.

<준 최 객원 기자>

한국일보

2017-04-06 (목)