부동산 거래시 Agent의 책임한계

California에서는 부동산 거래시 RPA-CA (Residential Purchase Agreement)란 폼을 사용하여 오퍼를 하고 합의가 되면 이 계약서에 의해 에스크로가 진행이 된다. 이 계약서 10페이지에 걸쳐 바이어및 셀러의 의무사항, 준수사항, 해약및 모든 분쟁에 대한 약관이 나열되어 있다. 간혹, 에스크로중이나 종결후, 바이어나 셀러측에서 문제가 발생하는 경우가 있는데 여러가지 종류가 있겠지만. 부동산매물의 거래 가격에 대한 불만도 있을수 있고. 미처 발견하지 못했던 매물의 상태나 법적인 서류의 문제등 다양하다.

이럴경우, 어떤 셀러나 바이어는 해당 에이전트에게 책임을 문책하는 경우가 있는데, 도의적인 도움을 요청할 순 있겠지만 에이전트에게 책임을 지울수 있는 경우는 의도적으로 사실을 숨긴 경우를 제외하고는 법적인 책임을 전가할 수 없다. 해당 계약서의 18항 B에는 다음과 같은 문구가 있고 이를 이해 하였다는 사인을 셀러와 바이어가 하기 때문이다:

18.A Scope of Duty of Brokers:

Buyer and seller acknowledge and agree that broker:

1) Does not decide what price buyer should pay or seller should accept

2) Does not gurantee the condition of the property

3) Does not guarantee the performance, adequacy or completmenss of inspection, services, products or repairs provided or made by seller or others

4) Does not have an obilgation to conduct an inspection of common areas or areas off the site of the property

5) Shall not be responsible for identifying defects on the property, in common areas, or offsite unless such defects are visually observable by an inspection of resonably accessible areas of the property or known to broker.

6) Shall not be responsible for inspecting public records or permits concerning the title or use of property.

7) Shall not be responsible for identifying the location of boundary lines or other items affecting title

8) Shall not be responsible for verifying square footage, representations of others or information contained in investigation reports, MLS, advertisements, flyers or other promotional materials

9) Shall not be responsible for determining the fair market value of the property or any personal property included in the sale

10) Shall not be responsible for providing legal or tax advice regarding any aspect of a transaction entered into by buyer or seller

11) Shall not be responsible for providing other advice or information that exceeds the knowledge, education and experience required to perform real estate licensed activities, Buyer and seller agree to seek legal, tax, insurance, title and other desired assistance from appropriate professionals.

  1. 브로커의 의무

바이어와 셀러는 브로커가 아래 사항들을 이행함에 동의한다;

1)바이어가 어느 가격에 구매할지 또는 셀러가 어느 가격의 오퍼를 받아들일지 결정하지 않는다.

2)매물상태에 대한 보장을 하지 않는다.

3)셀러 혹은  관련된 다른 사람들에 의한 업무의 정확성 , 인스펙션이나 수리의 완료등에 대해 보장하지 않는다.

4)공동 사용부분이나 건물과 떨어진 장소에 대한 점검을 수행할 의무가 없다.

5)건물이나 공용부분 혹은 건물과 떨어진 장소에 생긴 결함은, 그것이 건물에서 상당히 근접한 거리에서 눈으로 식별할 수 있거나 브로커가 이미 알고 있는 내용이 아니라면 브로커는 그 결함을 확인해야 할 책임이 없다.

6)건물의 소유권이나 사용에 대한 공문서, 승인사항등을 조사할 책임이 없다.

7)소유권에 영향을 줄수 있는 경계선의 위치나 다른 사항들을 확인할 책임이 없다.

8)면적, 다른사람의 진술, 감정보고서나 MLS, 광고, 전단지 혹은 다른 홍보자료에 포함된 정보에 대해 확인할 책임이 없다.

9)해당매물이나 매각에 포함된 다른 개인 소유물에 대한 정당한 시장 가격을 결정할 책임이 없다.

10)바이어나 셀러에 의해 시작된 거래의 어떤 면에서도 법률이나 세법에 관한 조언을 제공할 책임이 없다.

11)부동산 라이센스를 소유한 자로서 업무를 수행하는데 필요한 지식, 교육과 경험을 넘어서는 조언이나 정보를 제공할 책임이 없으며 바이어와 셀러는 법률, 세금, 보험, 소유권 등의 다른 도움이 필요할 경우 그에 적합한 전문가를 찾기로 합의한다.

 

 

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