상업용 거래시 토질 오염 조사 반드시 받아야

August 3, 2017 robbykang

상업용 부동산을 구입할때는 토질 오염여부를 조사하는 환경검사를 받아야 한다.일상생활에서 환경에 대한 문제는 강조되고 있다. 특히 상업용 부동산은 토질 오염이 발견되면 거래가 중단되고 건물주는 오염 물질 제거에 큰 돈을 써야 한다. 그래서 상업용 부동산 구입시 바이어는 반드시 ‘페이즈 I’이라고 불리는 환경검사를 받아야 한다.

상업용 부동산 투자자들은 건물을 구입할때 꼭 거쳐야하는 환경검사는 무엇이고 어떻게 진행되는지 알아 둘 필요가 있다.

 

◆페이즈 I이란

상업용 부동산 구입을 원하는 바이어들이 실시하는 환경검사의 정식 명칭은 페이즈 I ESA(Phase I Environmental Site Assessment)다.

상업용 부동산이 기름이나 인체에 유해한 지반에 지어져 있다면 건강에 해롭고 주변 지역에 대한 환경문제를 유발시키게 된다. 또한 이런 이유로 건물의 가치를 떨어뜨리는 주 요인이 된다.

특히 주유소는 지하에 묻혀있는 저장 탱크에 균열이 생기게 되면 기름이 땅속으로 스며들어 주변의 토양을 오염시키는 원인이 되고 있다.

페이즈 I 검사는 해당건물의 지질과 지하수에 대한 오염 여부및 존재 가능성을 진단해주는 것이다.

 

◆검사방법

통상적으로 페이즈 I은 현장 조사가 아닌 서류로만 오염 가능성을 판단하게 된다.

부동산 소유권 기록을 보여주는 타이틀 리포트와 로컬 시청 또는 카운티에 기록된 여러가지 환경관련 자료를 검토하여 해당 건물의 오염 여부를 판단해야 한다.

일단 바이어로 부터 검사 의뢰가 들어 오면 환경검사 업체의 전문가가 직접 현장에 나가서 건물주변을 조사하게 된다.

정부가 보유하고 있는 각종 자료와 환경기관에서 갖고 있는 데이터를 활용해 조사하는 내용들은 아래와 같다.

 

▶건물이 지어질 당시의 건축 퍼밋과 플랜 검사

▶건물에 대해 과거에 촬영했던 항공사진

▶건물 주변의 오일&개스 지도 검토

▶관할 소방서가 갖고 있는 자료 검토

▶주정부 및 연방정부의 환경기관 자료 조사

▶건물의 기초가 되는 토질 종류와 지하수 깊이 검사

▶건물에 대한 타이틀 리포트 검토

▶건물주와 세입자에 대한 직접 인터뷰

이외에도 필요할 경우에는 환경검사 업체에서 다양한 종류의 서류 검토와 조사가 이루어진다.

전문업체는 이와같은 서면 검사를 통해 과거에 오염된 물질을 취급하는 비즈니스가 해당 건물안에서 이뤄져는지를 파악하게 된다.

 

◆오염 물질이 발견 된다면

페이즈 I 검사에서 아무런 의심 사항이 발견되지 않으면 환경검사는 간단하게 종료된다. 그러나 여러가지 정황 증거상 직접적인 샘플 조사가 필요하다고 판단되면 페이즈 II 검사를 실시해야 된다.

서류 검사에서 해당 건물이 과거 주유소나 각종 위해 물질을 취급하는 업소로 운영됐거나 다른 이유로 건물 주변이 오염된 적이 있다는 자료가 발견되면 토양 시료를 채취해서 환경 실험실에서 검사를 해야 된다.

만약 페이즈 II에서 오염 물질이 존재하는 것으로 확인되면 오염물 제거 작업을 실시하는 페이즈 III로 넘어간다.

 

◆검사 기간및 비용

검사기간은 건물 상태 등 여러가지 현장 상황에 따라 다르며 대략 2주에서 4주 정도가 소요된다. 검사비용은 1500~4000달러선이다.

페이즈 II의 검사비용은 시료 채취와 이에 대한 실험실 비용이 발생한다.

샘플용 흙을 파내는데 건당 150~300달러가 들어간다. 실험실에서는 검사 항목당 100~200달러를 지불해야 한다.

페이즈 III에 대한 비용은 예상하기 힘들다.

검사를 해봐야 자세한 비용을 알 수 있다. 부지 면적이 크고 오염상태가 심각하다면 제거비용은 수십만달러에서 100만달러가 넘을 수 도 있다.

 

◆누가 비용을 부담하나

페이즈 I은 상업용 부동산을 구입하려는 바이어가 융자를 해주는 은행에 제출해야 되는 서류다. 바이어를 위한 자료이므로 대개의 경우 바이어가 비용을 부담한다.

그러나 페이즈 II 검사비는 누가 내는지에 대해 법으로 정해진 것은 없다. 상황에 따라 셀러와 바이어가 반반 부담하거나 한쪽에서 지불할 수 있다.

건물의 오염상태가 심해서 페이즈 III를 해야되는 상황이 되면 대개의 경우 바이어는 구입을 포기한다. 이렇게되면 건물주가 비용을 부담하거나 오염된 건물을 그대로 갖고 있을 수밖에 없다.

 

 

박원득 객원기자

Koreadaily.com 2017-08-02