세법상 부부소유권 비교 Joint Tenancy vs. Community Property

부부가 Joint tenancy로 부동산을 소유할시 불리한 점은 양도소득세 측정시 사망한 배우자의 지분만 Setup Basis로 받는다는 것이다.

(Setup basis: 세금의 측정기준으로 현재의 시장가에 맞추는것). 즉, 사망한 배우자의 세금측정기준은 상향되고, 생존한 배우자의 세금측정기준은 구입가 그대로 유지되므로 양도소득세가 발생하게 된다.

이와 달리, California에서는 부부가 Community Property형태로 부동산을 소유하고 있을시, 생존한 배우자의 지분도 동일하게 세금 측정기준 상향조정을 받게되어 양도소득세의 부담을 줄이거나 없애게 된다.

예를 들어 A와 B라는 부부가 Joint Tenancy로 1990년에 20만불의 집을 구입하였고 현재 시장가가 100만불이라 하자. 그리고 배우자가 사망하였을시 Joint Tenancy의 생존배우자의 차액은 40만불로 15%정도의 세율이 적용되면 거의 10만불의 양도소득세를 불게 된다. (아래 도표 참조)

하지만, Community Property로 집을 소유있을시 생존 배우자의 세금측정기준은 같이 상향조정되어 양도소득세가 없어지게 된다.

소유권 형태 세금측정기준 (Setup Basis) 차액 (양도소득액)
Joint Tenancy 1/2 x (20만불 + 100만불) = 60만불 100만불 – 60만불 = 40만불
Community Property 100만불  100만불 – 100만불 = 0

문제는, Community Property로 집을 소유하게 되면 Joint Tenancy가 가지고 있는 장점인 “Right of Survivirship” 즉, 생존자 승계권을 가질 수 없게 되고 유산 상속법정 절차를 거쳐서 사망한 배우자의 50% 지분만 받게 된다.

이런점을 보완하는 방식이 California에만 존재하는 Community Property with Right of Survivorship”이다.  이 소유형태는 Joint Tenancy와 Community Property의 장점을 모두 합한 형태로 생존배우자가 사망한 배우자의 지분을 유산상속절차를 거치지 않고 자동으로 양도받고 또한 양도소득세의 측정기준을 같이 상향조정시키는 혜택을 모두 누릴 수 있다.

자신에게 맞는 부동산 소유형태는 세법 변호사및, 회계사와 상의하여 가장 적합한 형태를 선택하시길 권한다.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *