양도 소득 면제 규정…최근 5년 중 2년만 거주하면 면세 혜택

2년 중 단기간 비워두는 것은 괜찮아
집 두 채 동시에 팔면 한 채만 가능
결혼 안 한 공동소유권자, 각각 25만 불

주택소유주라면 2년 이상 거주하고 집을 팔 때 시세차익(Capital Gain: 양도차액)에 대해서 싱글은 25만 달러, 부부는 50만 달러까지 소득세를 면제받는다는 것쯤은 알고 있다. 그러나 이런 혜택을 받기 위해 어떤 식으로 2년이라는 기간이 계산되고 평생 몇번 이용할 수 있는지에 대한 상식을 알고 있는 경우는 드물다.

홈오너가 거주지로 이용하는 주택에 대한 시세차익 면세 조건 등에 대해서 보다 구체적으로 알아 보자.

2년을 채워라

홈오너가 25만 달러 또는 50만 달러까지 면세를 받으려면 매각 시점을 기준으로 지난 5년 중 2년을 해당주택에 거주하고 있어야 한다.

2년 조건에 대해서 몇 가지 사례를 보자.

▶김씨는 5년 전 주택 구입 후 첫 3년은 렌트를 줬다가 2년 전부터 그 집에 들어가 살고 있다. 김씨가 지금 이 집을 팔게 되면 25만 달러나 50만 달러까지 면세혜택이 주어진다.

▶이씨는 수년 전 타운하우스를 구입했다. 이씨는 그 집에서 2년을 살다가 단독주택을 구입하는 바람에 타운홈은 렌트를 주게 됐다. 이씨가 5년 전부터 지금까지 단독주택에서 거주하다가 렌트를 줬던 타운홈을 팔게 된다면 자본이득세를 내야 한다.

이씨가 타운하우스에서 2년을 거주한 적은 있지만 최근 5년간 그 타운홈에서는 살지 않았으므로 면세혜택 자격이 없어진다.

▶박씨는 LA한인타운에 집을 구입해서 1년간 거주했다. 박씨는 아이들 학군 때문에 라크레센타에 또 집을 사서 그곳에서 2년을 살다가 처음 구입한 집으로 다시 들어가서 1년을 더 살았다. 박씨가 LA서 구입한 주택을 매각한다면 자본이득세에 대해서 면세혜택을 볼 수 있다. 박씨는 지난 5년 중 2년을 처음 구입한 주택에서 거주했기 때문이다.

▶최씨는 5년 전 발렌시아에서 집을 샀다. 거기서 2년을 거주하다가 거리가 너무 멀어 LA에 있는 직장 근처에서 아파트를 얻어서 3년간 살았고 자신의 집은 렌트를 줬다.

만약 최씨가 렌트 준 발렌시아 집을 지금 팔게 된다면 자본이득세는 내지 않아도 된다. 비록 최씨가 집을 팔 당시 해당주택에 거주하고 있지 않았지만 지난 5년 중 2년을 살았으므로 자본 이득세가 면제되는 자격을 얻게 된다.

단기간 비우는 것은 괜찮아

홈오너가 거주 기간 2년을 채우기 위해 730일 동안 하루도 거르지 않고 살 필요는 없다. 집 주인이 1년을 살다가 사업상 한국에 나갈 일이 생겨서 한 달을 체류하다가 왔다. 다음해에는 유럽으로 휴가가서 1개월 정도 여행하다가 돌아온 후 집을 팔아도 2년 거주를 인정해 준다.

그러나 2년을 사는 동안 1년을 해외에 나가 있거나 다른 곳에서 살아야하는 상황이라면 2년 거주 조건을 충족시킬 수 없다. 따라서 면세 혜택을 받을 수 없다.

집 소유권이 부부 중 한 사람으로만 되어 있을 때

부부가 함께 거주하고 있으며 세금보고를 조인트로 하고 있다면 2년 이상 거주시 50만 달러까지 면세 혜택을 받을 수 있다.

평생 무제한 이용 가능

2년 거주에 대한 자본이득세 면제 혜택은 평생 여러 번 누릴 수 있다.

한 집에서 3년을 살다가 집을 팔고 다시 집을 구입해서 5년을 살다가 팔게 되면 두 집 모두 2년 조건을 채웠으므로 25만 달러 또는 50만 달러에 대해서 소득세를 면제받는다.

한 번에 한 집만 혜택

집 두 채를 갖고 있는 홈오너가 있다. 이 오너는 한 집에서 1년을 살고 다른 집에서 1년을 사는 방식으로 지난 4년간 두 집에서 각각 2년 거주 조건을 채웠다. 만약 이 오너가 두 집을 동시에 팔게 된다면 자본이득세 면제는 한 집에 대해서만 주어진다.

결혼 안한 공동 소유권자

두 사람이 조인트테넌시로 주택을 소유하고 있다. 2년 조건을 채운 후 집을 판다면 각각의 소유권자는 25만 달러씩 자본 이득세를 면제받을 수 있다.

배우자가 사망할 경우

배우자 사망시 생존한 홈오너가 2년 이내에 집을 팔 경우 50만 달러까지 소득세를 면제받는다. 다만, 배우자가 사망한 시점을 기준으로 부부가 해당 주택에서 최소 2년 거주 조건을 충족시킨 상태에서만 가능하다.

 

Koreadaily (중앙일보)