올해도 생애 첫 주택 구입 쉽지 않을 듯

▶ 건설업체들 ‘돈’되는 임대용 주택건설에 주력

▶ 매물 부족부터 해결 돼야 내집 마련 꿈 보인다

주택 건설 업체들이 지난 수년간 단독 주택 신축을 늘리지 않은 것이 매물 부족 원인중 하나로 지적된다.

도널드 트럼프 대통령은 취임식에 ‘잊혀진 존재’를 수차례반복하면서 부각시켰다. 트럼프 주요 지지층인 백인 저소득층을 지목한 단어인데 주택 시장에도 잊혀진 존재가있다. 지난 수년간 주택 시장에서 밀려났던 생애 첫 주택구입자들이다. 전통적으로 주택 거래의 약 30% 이상을 차지했던 첫 주택 구입자들이어느 순간부터 막강한 현금동원력을 앞세운 외국인 구입자와 투자자들에게 밀려 내집 장만에 어려움을 겪기 시작했다. US 뉴스&월드리포트에 따르면 올해부터 밀레니엄세대를 앞세운 첫 주택 구입자들의 주택 구입 활동이 본격적으로 증가할 것이라는 전망이다. 그러나 매물 부족 현상 해결되지 않는 한 첫 주택구입의 꿈은 그저 꿈에 그칠 것이라는 우려가 많다.

■ 첫 주택 구입 준비 끝!
주택 구입 준비를 완료한 생애 첫주택 구입자들이 이미 본격적인 주택구입 활동에 돌입했다. 까다로운 주택 융자 기준이 크게 완화됨과 동시에 주택 구입에 필수인 다운페이먼트 자금을 넉넉히 마련한 첫 주택 구입자들이 연초부터 매물 샤핑에 여념이 없다. 주택 구입에 대한 뜨거운 관심에도 불구하고 첫 주택 구입자들의 내집 마련은 올해에도 녹록해 보이지는 않는다.

소득 증가, 융자 기준 완화, 현금구입자 감소 등 첫주택 구입자에 유리한 환경이 마련됐지만 매물이 마땅치 않은 것이 여전히 첫주택 구입의 장벽으로 남아있다.

넬라 리처드슨 부동산 중개업체레드핀 수석 이코노미스트는 “주택구입 자격을 갖춰도 주택 구입의 꿈을 이룰 수 없는 실정”이라며 “첫주택 구입자들에게 올해도 쉽지 않은해가 될 것”이라고 US 뉴스&월드리포트와 인터뷰에서 지적했다.

■ 지난해 매물 또 감소
‘전국부동산중개인협회’ (NAR)의통계에 따르면 지난해 11월말 주택매물 수준은 전년동기 대비 약 9.3%나 낮은 것으로 나타났다. 같은 달 연간대비 매물 수준은 18개월 연속 하락세를 이어가며 심각한 매물 부족난을 반영했다. 당시 주택 거래량 기준으로 볼 때 매물의 시장 대기 기간은 약 4개월로 수요에 비해 매물 공급이 턱없이 부족한 상황이 이어지고 있다.

첫 주택 구입자들의 주요 구입 가격대인 저가대 매물 부족 사태는 더욱 심각하다. 레드핀에 따르면 저가대 매물인 ‘스타터 홈’의 매물 수준은 2009년부터 전혀 늘지 않고 있는상황이다. 온라인 부동산 업체 트룰리아 닷컴의 조사에 따르면 지난해 말 저가대 주택 매물은 전체 매물 중약 24.8%에 불과한 것으로 나타났는데 2015년 말에 비해 약 12%나 감소한 수준이다.

■ 집 짓지 않는 건설사들
매물 부족의 원인 중 하나는 주택건설 업체들이 단독 주택을 짓지 않는다는 것이다.

주택 임대수요가 폭등하면서 건설업체들이 ‘돈’이 되는 아파트 등 임대용 다세대 주택 건설만 늘려온 탓이다. 이에 대해 주택 건설업계는 신용 경색, 건설용 부지 부족, 노동력감소 등의 원인으로 단독 주택 건설여건이 좋지 않다는 입장이다.

‘전국주택건설업협회’ (NAHB)는 올해 신규 단독 주택 공급이 약 10%증가할 것으로 기대하고 있지만 수요를 맞추기에는 여전히 부족한 공급량이다. 연방센서스국의 통계에 따르면 지난해 11월 신규 주택 중간 가격은 약 30만5,400달러, 평균 가격은약 35만9,900달러로 첫 주택 구입자들이 다소 버겁게 느낄 수 있는 수준이다.

기존 주택소유주들이 집을 처분하지 않고 있는 것도 매물 부족의 원인이다. 주택 가격이 큰 폭으로 회복되고 주택 수요가 늘었음에도 불구하고 주택 소유주들의 보유 기간은 전보다 늘었다. NAR의 자료에 따르면1987년과 2008년 사이 미국인들의 주택 보유 기간은 약 6~7년 정도였으나 지난해 약 10년으로 늘었다. 보유기간 연장으로 재판매 주택 매물의공급이 감소하면 매물 부족 사태를 부추기고 있다는 분석이다.

■ 남들보다 한발 빨리 준비에 나서야
올해 내집 마련에 도전할 계획인첫 주택 구입자들은 어느 해보다 더적극적인 구입 전략이 절실한 때다.

매물 부족에 따른 구입 경쟁이 우려되기 때문에 남들보다 한발 빠른 준비가 필요하다. 주택 구입에 필요한 삼박자가 모두 갖춰져야 하는데 가장 먼저 준비해야 할 것은 모기지 대출 준비다.

매물 샤핑에 앞서 대출 자격부터 알아보고 융자 사전 승인서를 준비하는 것이 첫 번째 단계다. 매물 부족으로 인해 마음에 드는 집을 찾는데 걸리는 기간이 전보다 상당히 길어졌다. 따라서 매물이 증가하는 봄과 여름철까지 기다리지 말고 융자사전 승인서가 준비되는 대로 매물사냥에 나서는 편이 올해 첫 주택 구입에 유리하겠다.

■ 첫 주택 구입은 에이전트 통하는 것이 유리
생애 첫 주택 구입인 만큼 에이전트를 통한 구입이 훨씬 도움이 된다.

일부 첫 주택 구입자들은 구입 경쟁을 의식해 리스팅 에이전트를 통한거래를 시도한다. 하지만 첫 주택 구입의 경우 바이어만 대행하는 에이전트를 통하는 것이 바이어의 이익을 위해 도움이 될 때가 많다.

마음에 드는 매물을 찾았을 때를 대비해 항상 주택 거래 준비를 마치고 있어야 한다. 셀러와 구입 계약이 체결되면 대출 신청, 홈 인스펙션 등을 바로 실시할 수 있도록 미리 업체를 확보하고 있어야 한다. 나중에 업체를 찾느라 시간이 지연되면 자칫 다른 바이어와의 경쟁에서 밀릴 수있다.

■ 항상 오퍼 제출 대기해야
레드핀에 따르면 지난해 매물이 팔리는데까지 걸리는 기간은 불과약 52일밖에 걸리지 않았다. 시장에 나온 뒤 2달도 안 돼 경쟁 바이어가 낚아챈다는 것이다. 따라서 마음에 드는 매물을 발견하면 서둘러 매물을 확인한 뒤 지체 없이 오퍼를 제출해야 첫 주택 구입의 꿈을 이룰 수있겠다.

만약 다른 바이어와 오퍼 경쟁을 해야하는 상황이라면 무리하게 구입가격을 높일 필요는 없다. 대신 디파짓 금액을 높이거나 에스크로 기간을 조금 단축시키는 방법으로 경쟁력을 높여본다.

첫 주택 구입 수요는 높지만 매물 부족으로 올해도 첫 주택 구입이 쉽지 않을 전망 이다.

<준 최 객원기자>

미주 한국일보 2017-02-02 (목)