완전히 끝날때까지는 끝난 것이 아니다

▶ 에스크로 마감 위해선 컨틴전시 조항 충족해야

▶ 소유권에 법적 하자 없는지 확인하는 것도 필요

주택매물이 전광석화처럼 팔리고 있다. 서부 지역 대도시의 경우 집을 내놓은 지 30여 일 만에 모든 주택 거래가 완료될 정도로 주택 매매 기간이 짧아졌다. 주택 매매 기간이 이처럼 짧아졌지만 주택 거래 기간 동안 사소한 문제가 발생하면 매매 기간은 한없이 지연되기도 한다. 주택 구입이 그 어느 때보다 힘든 요즘 에스크로를 오픈했다고 기뻐하다가는 반드시 챙겨야 할 사항을 놓치기 쉽다. 특히 에스크로 마감을 앞두고 중요한 절차가 많이 진행되기 때문에 마지막까지 정신을 바짝 차려야 한다. 온라인 부동산 정보 업체 ‘리얼터 닷컴’이 주택거래 마감 전 반드시 점검해야 할 절차를 정리했다.

■ ‘컨틴전시’(Contingency) 조항

모든 주택구입 계약서에 조건부 구입 조항인 컨틴전시 조항을 두고 있다. 일부 조건이 충족되지 않을 경우 바이어가 구입 계약을 취소할 수 있도록 하는 바이어 보호 조항이다.

주택 매매를 위해 개설한 에스크로를 마감하려면 우선 컨틴전시 조항이 충족되어야 하는데 컨틴전시 조항은 대개 3가지다.

매물의 상태를 살펴보는 홈 인스펙션 절차가 있고 결과에 따라 계약을 취소할 수 있는 컨틴전시가 추가된다. 결함이 발견될 경우 바이어는 일반적으로 셀러에게 수리를 요청하게 된다. 만약 수리 요청이 적절히 받아들여지지 않으면 바이어는 계약을 취소하고 디파짓을 돌려받을 수 있다.

매물의 가격이 적정한 지 알아보기 위해서 주택 감정 절차가 진행된다. 모기지 대출을 받아야 하는 경우에는 대출 은행 측의 요구로 반드시 감정이 실시된다. 만약 감정가가 체결된 구입 가격 이하로 산출되면 바이어가 감정가 조건에 따라 취소 권한을 사용할 수 있다. 모기지 대출 발급 거절을 대비한 컨틴전시도 있다. 계약서에 양측이 합의한 기간 내에 대출 발급이 거절이 결정되면 바이어의 재량으로 계약을 취소할 수 있다.

■ 소유권 서류 점검

주택을 구입한다는 것은 엄밀한 의미에서 셀러로부터 소유권을 이전 받는 것을 말한다. 소유권을 넘겨받기 전 소유권에 법적인 하자가 없는지 확인하는 절차가 먼저 완료되어야 한다.

모기지 대출을 받는 바이어는 대출 은행 측에 소유권에 하자가 없음을 증명해야 대출을 발급받을 수 있다. 현금 구입의 경우에도 매매 뒤 발생할 법적 분쟁을 막으려면 소유권 확인 절차를 반드시 거쳐야 한다.

양측의 합의를 통해 지정된 타이틀 보험 업체에서 해당 매물의 소유권 점검을 대행한 뒤 보고서 형태로 바이어 측에게 발급한다.

타이틀 보험은 대개 셀러가 지정하지만 합의에 의해 바이어가 지정하기도 한다. 소유권 관련 보고서에서 하자가 없다고 판단되면 바이어의 승인을 거쳐 소유권 이전 절차는 완료된다.

간혹 타이틀 보험 업체의 점검을 통해서도 발견되지 않는 소유권 하자 문제가 발생하기도 한다. 관할 카운티 서류 등록국에 등기되지 않았지만 소유권을 주장하는 먼 친척이나 이혼한 전 배우자 등이 대표적인 예다. 소유권 공식 서류에 등기되지 않은 각종 하자를 대비해 타이틀 보험에 가입하는데 대부분의 경우 셀러 측이 가입비를 지불한다.

■ 모기지 대출 승인

모기지 대출을 통해 구입하는 바이어는 대출 승인이 이뤄지지 않으면 주택 매매를 완료할 수 없다. 대출 승인을 위해 대출 은행은 담당자를 통해 대출 심사 과정을 거친다. 대출 심사 담당자는 한마디로 ‘대출 형사’ 역할을 담당한다.

대출 신청자가 보고한 재정 상태가 사실과 다름없지를 점검해 대출 승인을 결정한다. 대출 심사 과정 동안 대출을 신청한 바이어의 크레딧 기록, 소득 및 부채 현황, 주택 감정가 등 여러 자료가 검토 대상이다.

대출 심사에 상당 기간이 소요되기 때문에 대출 승인도 대개 에스크로 마감을 앞두고 이뤄질 때가 많다. 만약 대출 신청서에 기재된 사항이 대출 심사 과정에서 발견된 사항과 크게 다를 경우 승인 절차가 지연되기 쉽다. 대출 심사 과정 중 챠랑 구입으로 크레딧 점수가 하락한 경우 등이 이에 해당한다.

■ 클로징 서류

모기지 대출이 승인되면 이른바 ‘클로징 서류’로 불리는 ‘비용 정산서’(HUD-1 Settlement Statement)가 발급된다. 에스크로 마감에 앞서 바이어는 클로징 서류를 꼼꼼히 점검해 여러 비용이 틀림이 없는지 확인해야 한다. 공식 서류인 클로징 서류에는 모기지 대출 수수료와 기타 수수료 등 바이어가 지불해야 하는 비용 항목이 일목요연하게 기재된다.

비용 외에도 모기지 대출 이자율, 상환 기간 등 대출 조건 등도 반드시 점검해야 할 사항들이다. 대출 신청 시 대출 은행이 발급한 예상 비용 내역서와 최종 서류인 클로징 서류를 서로 비교해야 한다.

바이어가 클로징 서류를 검토할 수 있도록 에스크로 마감 전 최소 3일 전에 서류가 전달되어야 한다. 만약 비용 금액에 차이가 있거나 대출 조건에 차이점이 발견되면 은행 측에 해명 및 정정을 요청해야 한다.

■ ‘매물 최종 점검’(Final Walk-Through)

에스크로 마감을 앞두고 바이어가 매물 상태를 최종 점검하는 절차가 진행된다. 대개 마감 5일 전쯤 진행되는 데 이 기간 동안 바이어는 여러 가지 를 확인해야 한다.

매물의 상태가 에스크로를 시작했을 때와 비교해 큰 차이가 없는지, 수리를 요청한 결함이 적절히 수리됐는지, 입주 상태가 어떤지 등이 매물 최종 점검 절차 점검 항목들이다.

앞서 실시된 홈 인스펙션 보고서를 지참하거나 홈 인스펙터 등 주택 전문가 등을 대동하면 매물 최종 점검을 효율적으로 진행하는 데 도움이 된다. 만약 심각한 문제가 발견될 경우 셀러 측에게 다시 적절한 수리를 요청하고 수리가 완료될 때까지 주택 구매 마감 일정을 잠시 보류할 수밖에 없다.

그러나 에스크로 마감이 지연되면 추가 비용이 발생할 수 있기 때문에 양측 모두 신중히 결정해야 한다. 추가 비용 발생을 막기 위해 에스크로를 당초 예정대로 마감하고 주택 매매 대금 중 일부를 수리 비용 명목으로 에스크로 업체에 예탁하는 방법 등을 고려해볼 수 있다.

<준 최 객원 기자>

미주한국일보 2018.6.28