은행매물 (REO)

REO picture

REO는 Real Estate Owned By Bank의 약자로, 은행경매에서 판매되지 않은 매물을 은행명의로 전환한 후 일반 시장에 내놓은 매물을 일컫는다. 많은 경우 은행 차압매물이 경매에서 판매가 되지 않을 수가 있은데, 경매에서의 매물에 충분한 가격적 매력이 없으면 입찰을 하지 않기 때문이다.

일단 은행 소유로 회수가 되게 되면해당 주택에 대한 융자는 더 이상 존재하지 않게 된다. 은행이 스스로 필요한 Eviction (세입자를 내 보내는 일)을 해야하고, 수리도 필요한 만큼 해야 할 뿐 아니라, 밀린 재산세나 관리비등에 대해서도 협상을 하여 정리를 하게 된다. 바이어는 경매 매물과는 달리 Title Insurance로 주택에 대한 책임보험도 받게 되고, Inspection등 필요한 모든 사전 행위를 일반 매물과 똑 같이 할 수 있다.

2008~2010년도에 쏟아져 나온 Short Sale, Foreclosure등을 거쳐 현재 시장에는 많은 REO들이 매물로 나와 있는데, 이는 일반 매물과 같이 부동산 에이전트를 통하여 거래가 된다.

 

REO 판매과정

각자의 융자기관마다 차이는 있지만 모두의 원칙은 같다. 그것은 가능한한 최고의 금액으로 판매를 한다는 원칙인데, 각 회사의 REO전담 부서에서 총괄하게 된다. 이런 이유 때문에, 처음에 Offer한 액수보다 크게 차이가 나는 액수로 Counter Offer를 받게 되는 경우가 많지만 그 내부 원인을 알고보면 그들의 주주들에게 추후 서류상으로나마 최고의 금액을 받으려는 “시도”를 했음을 임증하는 것임을 이해하는 바이어나 Agent는 많지 않다.

따라서, 이런 경우 당황하지말고, 적정가로 다시 Counter Offer를 하여 진지하게 협상을 계속하는 것이 좋다. 은행측에서는 시간에 쫓기고 있고, 결국 시간은 바이어 편이기 때문이다.

REO 주택거래는 일반 거래보다 조금 더 시간이 걸리게 되는데, 그 이유는 해당 은행에서 서류를 결제해야 할 절차가 있기 때문이고 또한 오후나 주말에는 업무가 끊기기 때문이다. 2007~2009년에 나온REO시장 매물들을 살펴보면, 특별히 가격이 저렴한 경우가 많지 않은데 그 이유는, 위의 경매절차에서 조차 팔리지 않은 매물가 때문이다.  렌더에 따라서 그 가격을 현실적으로 조절하는 경우도 있지만,필요한 액수 자체가 상대적으로 높기 때문에 매매가를 조절하는데 한계가 있는 경우가 많다. 문제는 렌더가 어느정도의 손실을 감수할 용의가 있는지에 달려있다고 보면 된다.

지역에 따라서 2008년 중반기부터는 이러한 REO가 쏟아져 나오기 시작하여 같은 REO끼리 경쟁이 되고 있는 상황이 연출되고 있다. 이러한 REO들은 시세보다 훨씬 낮은 가격을 제시하여 매물이 나오자 마자 많은 오퍼를 받게 된다. 이런 기회에 렌더는 오퍼를 쓴 바이어들끼리 재 경쟁을 붙여 처음에 제시한 가격보다 높은 가격에 팔리도록 유도하여 판매하고 있다. 많은 바이어들이 Short Sale이나 일반 세일보다 매력이 있는 REO로 몰리다보니 결국 바이어끼리 경쟁이 치열해지고 있는 상황이다.

 

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