은행차압 경매에 대하여 (Foreclosure Sale)

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은행차압 경매(Foreclosure Sale)

Short Sale에 실패한 주택의 소유주가 포기를 할 경우도 있고, 아래 순서에 의하여 페이먼트가 밀린 주택에 대한 차압이 진행된다.

 

차압절차

  1. NOD (Notice of Default)

페이먼트가 몇달 밀리면 (얼마동안 밀려야 절차가 시작되는지는 은행마다 모두 다르지만 보통 한달에서 3달), 채권자가 NOD를 해당 카운티에 등록하고 이를 10일 이내에 소유주에게 통보한다.

  1. 3 Months 이내 해결

NOD를 받은 주택 소유주는 3달의 기간내에 미납액및 벌금액을 변상하면 정상으로 환원된다.이 기간내에 주택을 처분하는 소유주가 많다.

  1. 3 Months 미 해결

3달 이내에 해결이 안되면 채권자는 “Trustee’s Sale” (일반경매)을 등록하고 “Notice of Trustee’s Sale”을 채무자에게 통보한다. 이 경매일자는 최소 21일 이후이어야 한다. 이 21일 기간내에 주택 소유주는 마지막 기회를 갖게 되어 모든 미납금을 지불하고 정상으로 환원할 수도 있고 또한 판매할 수도 있다.

  1. 경매일

최고의 입찰자에게 판매가 되는데, 시작하는 금액은 보통 융자액 잔금+밀린 이자+변호사비용등을 합한 금액을 기준으로 하게된다.

 

입찰요령

일반적으로 입찰 금액보다는 높은 금액에 낙찰이 되는데 예상하는 금액을 모두 현찰로 준비하여 입찰에 응하여야 한다.

경매대상의 매물에 대한 정보는 모두 입찰자가 스스로 찾아서 최종 결정을 하여야 한다. 차압은 1st, 2nd, 3rd 등 해당 주택에 대한 저당권을 가지고 있는 모든 채무자가 실행할 수 있다. 유의할 점은 상위 채무액에 대해선는 낙찰자가 변제의 의무를 가지고 있다는것과 미납 재산세 또한 변제를 하여야 한다는 점이다.

간단한 예를 들면,

시장가 210,000
제1 저당권 103,000
제2 저당권 27,000 **
제3 저당권 10,500
미납 재산세 2,000

 

위의 예에서 제2 저당권자가 경매에 붙인 매물일때, 낙찰자는 상위 제1 저당권자에게는 변제를 하여야 하지만 하위 제3저당권에 대한 변제의무가 없다. 그렇지만 주택에 해당되는 미납재산세, HOA관리비등은 항상 상위저당권으로 간주되어 납부해야 한다.

이 예에서 볼때는 현재 이 매물의 에퀴티가 $67,500 임을 계산 한후 입찰액인 $27,000 에서 얼마를 더 입찰할 것인지를 고려하여 입찰하면 된다.

 

시장가 210,000
제1 저당권 103,000 (-)
제2 저당권 27,000 (-)
제3 저당권 10,000 (-)
미납 재산세 2,000 (-)
Equity = 67,500

경매매물은 해당 매물에 대한 실사를 벌일 수 있는 기회가 없기 때문에 일반적으로 외부만 보고 판단을 하게되며 내부상태는 비관적으로 보고 충분한 경비가 필요하다고 보는게 좋다.

또한, 많은 경우 그전 소유주가 쉽게 이사를 나가지 않아 결국 퇴거소송까지 가야 하는 경우가 많기 때문에 이를 각오하여야 한다. 또한 그전 소유주는 집을 비우기 전에 감정표현으로 집을 많이 파손시킨다는 것 또한 가만하는게 좋다.

마지막으로 경매를 통한 구입은 일반적인 에스크로를 거치지 않은 절차이기 때문에 해당 주택에 대한 모든 위험 부담은 본인이 져야 한다. 추가 채무자가 나타날 수도 있고, 추가 세금이 발견될 수도 있는데 이러한 모든 사항을 일반인이 조사하기란 사실상 불가능하기 때문에 전문가가 아니라면 위험한 소지가 많다. 보상이 큰 거래에는 그만큼 위험소지가 많을 수 있다는 각오로 세부적인 조사를 많이 하여 그만큼 위험소지를 줄이는 방법밖에 없다.

경매에서조차 20% 정도는 판매가 이루어지지 않는 경우가 발생한다. 이 경우, 은행에서 스스로에게 등기이전을 한 후, 일반 시장에 매물로 내 놓게 되는데, 이러한 매물을 REO(Real Estate Owned)라고 부른다.

 

 

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