재산세와 양도소득세

부동산을 소유하고 있을 때 흔히 발생하는 비용은 융자금액, 보험, 재산세 그리고 팔 때는 양도소득세 등등이 있다.

캘리포니아에 있는 부동산의 재산세에 관해서 나온 여러 개의 주민 발의안 중 가장 일반적으로 쓰이는 것이 주민발의안 58이다.

주민 발의안 58(Proposition 58)에 따르면 부모/자식간의부동산 매매, 증여 혹은 상속이 있을 때 재산세를 새로 측정하지 않고, 부모님 혹은 자녀가 내던 낮은 재산세를 그대로 가져오게 된다.

우선 부모의 예를 들면, 주거지(primary residence)와 그 외 각 부모 당 100만달러, 즉 합쳐서 200만달러까지 재산세를 그대로 유지하면서 자녀에게 매매, 증여 혹은 상속을 할 수 있다. 여기에서 200만달러란 현 시장가격이 아닌 재산세가 매겨지는 기준치(assessed value)를 의미한다. 즉, 재산세 용지서에 나오는 재산세 기준치에 200만달러가 맞춰진다.

예를 들어 부부가 세 부동산을 가지고 있고, 부동산 A와 B는 각각 50만달러에 재산세가 책정되고, 부동산 C는 100만달러에 재산세가 책정된다면, 아무리 세 부동산의 실제 총 시가가 200만달러를 넘어도 이 세 부동산은 자녀에게 재산세 변동 없이 매매, 상속 혹은 증여를 할 수 있다. 자녀의 경우도 마찬가지로 본인이 살고 있는 주거지, 그리고 재산세 기준치 100만달러까지, 재산세 변동 없이 부모에게 부동산을 매매, 증여 혹은 상속할 수 있다.

이 때 주의할 점은 주거지를 매매 혹은 증여하는 것은 몇 번에 걸쳐서 계속 혜택을 받을 수 있으나, 재산세 기준치 100만달러에 대한 혜택은 일생에 걸쳐 100만달러로 한정이 되어있다.

즉, 주거지가 아닌 다른 부동산을 매매 혹은 증여하게 되면 100만달러의 기준치를 소진한 뒤에 발생하는 매매, 증여 혹은 상속에 대해서는 재산세가 새로 측정되는 것이다.

재산세가 해마다 발생하는 데 반해, 양도소득세는 부동산을 팔았을 때, 여러 가지 비용 즉 융자금액, 부동산 비용들을 다 낸 뒤 본인의 손에 남는 소득에 대해 세금을 내는 것을 말한다.

오랫동안 한 집에서 오래 사면서 융자금액을 다 상환(pay off) 했다면, 부동산의 가격이 오른 경우 양도소득이 발생하게 된다.

여기서, 본인이 살고 있는 주거지를 팔 때는 팔기 전 5년 안에 2년을 살면 각 개인당 본인의 몫에서 25만달러까지 양도소득세 혜택을 받고, 부부의 경우 50만달러까지 양도소득세 혜택을 받을 수 있다.

부모와 자녀 간 부동산 이전에 대한 양도소득세 발생은 증여와 상속에 따라 달라진다. 부모가 살아있을 때 부동산을 자녀에게 증여하게 되면 부모가 부동산을 샀던 가격을 세금 기준치로 물려받게 된다.

이와 달리 부모 사후 자녀에게 부동산을 상속해주게 되면, 양도소득세 기준치를 부모사망 시의 시장가격으로 올려서 측정을 한다. 따라서 양도소득세 측면에서는 부동산의 가격이 많이 오른 부동산 일수록 부모 사후 상속을 받게 하는 편이 유리한 것이다.

많은 한인들이 유산상속 계획을 쉽게 하고자, 본인의 부동산에 자녀의 이름을 조인트 테넌트 (joint tenant)로 올려서 공동소유주로 만든다. 이럴 경우, 조인트 테넌트를 만듦으로써 증여가 일어났으므로, 증여한 재산에 대한 양도소득세 혜택을 잃게 된다.

또한 자녀 중 한 사람의 이름만 조인트 테넌트로 올리는 경우, 부모의 사망 시 그 자녀가 형제/자매들에게 부동산 일부의 명의를 변경하는 경우, 형제/자매간에 받을 수 있는 재산세 보존혜택이 없으므로, 양도된 부분에 대해 재산세가 올라가게 되는 것이다. 따라서 전문가와 상담을 통해 세금부분에 대해 확실히 알고 상속계획을 하는 것이 중요하다.

 

Koreatimes (한국일보)