주택보험 들었는데…타이틀 보험은 또 뭐지? [LA중앙일보]

집수리 비용, 세금 미납 등 셀러가 발생시킨 저당권 에스크로때 놓칠수 있어 바이어 보호해 주는 장치

한번 가입하면 영구 효력 상속 받아도 그대로 유지

주택을 구입하게되면 타이틀 보험에 가입해야 한다. 자동차 보험, 건강 보험, 주택 보험은 들어봤어도 타이틀 보험에 대해서는 생소하게 느끼는 경우가 많다.

타이틀 보험을 쉽게 표현하면 소유권 보험이라고 설명할 수 있다.

내가 구입하는 주택에 대한 소유권에 문제가 생겼을 경우 이를 해결하고 보상해주는 보험인것이다.

타이틀 보험이란

대부분의 보험이 미래에 발생할 사건에 대한 보전차원에서 가입한다. 그러나 타이틀 보험은 과거에 알지 못했던 일에 대해 보호받기위해 가입한다는 것이 일반보험과의 가장 큰 차이점이다.

바이어가 구입하는 주택은 현재 저당권이 걸려있지 않아야하며 대지와 건물에 대해서도 이웃과의 소유권 분쟁이 없어야 한다. 또한 집을 파는 셀러가 소유권을 갖고 있어야 한다.

타이틀 보험은 바로 이러한 문제점에서 새로운 집 소유권자를 보호해주는 보험이다.

소유권을 저해하는 것들, 주택의 소유권 행사를 방해하는 것들에는 여러가지 요인들이 있다.

가장 흔한것이 저당권이다. 예를들어 현재 집 주인이 리모델링 공사를 했는데 컨트랙터한테 수리비용을 모두 지불하지 않았다면 공사업자는 해당 주택에 대해 저당권(Mechanic’s Lien)을 걸 수 있다.

세금을 제때에 납부하지 않았다면 세금 저당권(Tax Lien)이 붙게된다. 그외 집을 담보로 사채를 썼는데 갚지 않았다면 역시 저당권이 설정된다.

사려고 하는 주택의 대지 면적이 1만sf인데 등기에는 9000sf로 되어 있고 나머지 1000sf가 이웃소유로 되어 있다면 이에 대한 분쟁도 소유권 행사를 저해하는 요소가 된다.

집을 구입해서 살고 있는데 어떤 사람이 나타나서 그 집이 셀러로부터 상속받은 재산이라고 우긴다면 이것도 소유권에 큰 문제를 제기하게 된다. 바이어는 에스크로를 진행하면서 이러한 문제점들이 있거나 해결되지 않았는지 확인하고 모든 것이 깨끗한 상태라면 에스크로를 종결하게된다.

타이틀 보험 가입 이유

에스크로 진행중 전문가에 의해 소유권 검사를 했음에도 불구하고 미쳐 발견하지 못했던 사안에 대해 바이어를 보호하기위해 보험에 가입하는 것이다.

바이어가 가입하는 보험의 정식명칭은 ‘오너의 타이틀 보험'(Owner’s Title Insurance) 또는 ‘오너의 폴리시'(Owner’s Policy)라고도 불리운다.

타이틀 보험이 일반 보험과 다른 또 다른 특징은 한번 가입하면 매년 갱신할 필요가 없다. 홈 오너가 그 집에 살고 있거나 상속인이 해당 주택을 물려받아도 보험의 효력은 계속 유지된다는 점이다.

타이틀 보험은 소유권 검사시에 발견하지 못했던 문제점에 대해 집 주인을 보호해주게 된다.

보험의 종류는

타이틀 보험은 커버리지에 따라 CLTA(California Land Title Association)와 ALTA(American Land Title Association) 두가지가 있다. 그리고 타이틀 보험은 홈오너를 위한 것과 융자가 있을 경우 모기지 은행을 위한 ‘론 폴리시'(Loan Policy)가 있다. 은행용은 모기지 융자금액만큼 커버되며 홈오너를 위한 프로그램은 아니다.

보험료 얼마내나

LA한인타운 우편번호 90005지역에서 50만달러짜리 주택을 20% 다운으로 구입할 경우 홈오너 타이틀 비용은 ALTA가 1400달러선이며 은행용은 400달러대다. 보험료는 주별로 거의 규정화 되어 있다.

재융자는 은행용만 필요

만약 주택을 구입하고나서 재융자를 하게되면 다시 보험에 가입해야 된다. 이때는 홈오너용은 필요하지 않고 은행용만 새로 구입해야 된다. 그 이유는 현재의 오너가 주택을 구입하고나서 소유권에 문제가 되는 일이 발생할 수 도 있기 때문이다. 은행 입장에서는 자신들을 보호하기위해 새로운 보험을 요구하게 된다.

그러나 홈오너는 처음 가입한 보험이 계속유효하므로 다시 구입하지 하지 않아도 된다.

 

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