주택시장, “집 가격 올랐네…” 부동산 테크 방법은?

▶ 투기 심리만 없다면 집 구입 적기

▶ 주택담보 대출로 필요한 자금 마련

주택가격이 여전히 오름세다. 집값이 오르면 홈 오너들의 입가에 미소가 떠나지않는다. 올 들어 다소 부침이 있었던 지난 1년(2015년 5월~2016년 5월)이었지만 전국 주택가격은 그래도 약 5%나 상승했다. (S&P케이스 실러 주택가격 지수). 월스트릿 저널에 따르면 올봄 주택 가격 상승세가 주택시장 침체 이후 가장 높았던 것으로 분석된다. 포틀랜드, 시애틀, 덴버 등 서부 지역의 주택가격 상승세가 그 중 두드러졌다. 주택가격이 한동안 오르다가 둔화세를 보이기 시작하면 주택 소유주들의 머릿속도 복잡해지기 시작한다. 집값이 올라서 좋지만 그냥 가만히 놔두면 부동산이란 특성상 가치가 다시 떨어질 것이 분명하기 때문이다. 주택가격이 올랐을 때 주택 소유주들이 취할 수 있는 부동산 테크 방법을 알아본다.

■ 주택가격 상승 순환기 막바지
주택가격은 약 10년을 주기로 바닥과 천장을 오고 간다. 이른바 10년 주기설로 이 기간 중 주택가격이 롤러코스터를 탄 것처럼 순환을 거듭해왔다.

최근 10년간 역시 그 이전 과거와 마찬가지로 10년 순환기가 재증명 됐다. 여러 주택가격 통계 중 연방센서스국이 집계하는 주택 중간가격 통계 자료를 살펴보면 지난 10년간 주택 가격이 기존의 순환기를 반복했음을 알 수 있다.

주택시장이 최고 절정기를 이루던 2007년 7월 재판매 주택의 중간 가격은 약 24만9,000달러로 당시 사상최고가를 기록했다.

이듬해 터진 서브프라임 사태로 주택 가격은 걷잡을 수 없는 폭락기를 거치게 되는데 2009년 3월 집계된 주택 중간 가격은 불과 2년 만에 약20만 5,100달러로 추락했다.

이후 약 5년간의 암흑기를 거친 뒤주택 가격은 마침내 2012년 반등을 시도했다.

이후 5년간 주택 가격은 끊임없이 상승해 올해 4월 사상 최고 가격인 약 32만달러를 기록하는 기염을 토해냈다. 2007년 최고가 대비 무려 약28%나 높은 가격 수준이다.

그러나 이후 주택 가격이 다시 등락을 거듭하는 불안한 모습을 보이고 있다. 5월 주택 중간 가격은 약 28만 8,000달러로 곧바로 하락하더니 다음 달인 6월 다시 약 30만 6,700달러로 반등하는 등 다소 불안한 모습이다.

■‘ 드림 홈’ 구입
집값이 많이 올랐는데 집을 구입하라는 것이 조금 이상한 소리로 들릴 수 있다.

그러나 주택 가격이 한참 오르다가 상승세가 주춤해지기 시작하면 거래가 증가하는 현상은 반드시 나타났다. 몇 가지 이유가 있다.

주택 가격 상승세가 막바지에 이르면 주택 가격이 다시 떨어질 것을 우려하는 주택 소유주들이 집을 내놓기 시작한다.

조금이라도 더 오르기만 기다리던 주택 소유주들에 의한 매물이 주택시장에 서서히 늘기 시작하는 것이다. 온라인 부동산 업체 질로우 닷컴의 전망대로 내년 이맘때쯤 주택 가격 상승폭은 약 3%내외로 낮아진다면 내년 매물량이 올해보다 증가할 것이 확실시된다.

한동안 메말랐던 주택 매물이 늘어나면서 바이어들의 선택의 폭이 넓어졌다. 바이어들이 매물이 나오기만 학수고대하던 일부 지역에서는 3, 4채의 매물이 동시에 쏟아져 나오면서 이제는 오히려 셀러들간의 경쟁이 불가피하게 된 지역도 많아졌다.

저명한 주택 시장 전문가 로버트실러 예일대학 교수는 최근 블룸버그통신과의 인터뷰에서 “가격 상승을 기대하는 투기적 심리만 없다면 지금집을 구입해도 문제없다”라고 주택구입에 대한 긍정적인 의견을 내놓았다.

■‘ 처분 불가’ 주택 처분할 때
수년간 지속된 주택 가격 상승세는 수많은 ‘깡통 주택’ 소유주들을 구제하는 역할을 담당했다. 깡통 주택은 주택의 현 시세가 모기지 대출금보다 낮아서 당장 처분이 불가능한주택이다.

주택 가격 급락시에 깡통 주택이 속출하는데 숏세일, 차압 외에는 처분 방법이 제한돼 주택 가격을 더 끌어 내리는 요인이다. 깡통 주택으로 전락했지만 급매를 통한 처분을 택하지 않고 끊기 있게 기다려 온 주택 소유주들에게 마침내 서광이 비치기 시작했다.

주택시세가 회복되면서 급매가 아닌 정상적인 절차를 통해 주택을 팔수 있게 된 것이다.

주택가격이 급등한 일부 지역은주택 판매 이익까지 기대돼 큰 집으로 이사하는 이른바‘ 무브 업’ (moveup) 거래까지 가능해졌다.

질로우 닷컴에 따르면 2012년 주택 3채 중 1채 비율이던 깡통 주택비율이 올해 1월 약 12.7%로 대폭 낮아졌다.

■ 담보 대출로 필요 자금 마련
자녀 학교나 직장 문제로 당장 집을 처분할 수 있는 상황이 아니라면 주택 담보 대출을 통해서라도 주택가격 상승의 혜택을 누려야 한다.

MSN 닷컴에 따르면 주택 가격이수년째 오르면서 지난해 중간 주택가격대의 경우 주택 자산 가치가 평균 약 1만4,000~1만5,000달러가 상승하는 효과가 발생했다. 자산 가치상승분을 주택 담보 대출을 통해 현금화해 놓으면 필요시 적절하게 사용가능하다. 주택 가격이 크게 오른 것은 물론 모기지 이자율까지 낮아 재융자를 통한 주택 담보 대출에 매우 유리한 시기라고 할 수 있다.

국영 모기지 기관 프레디맥에 따르면 지난 7월말 실시된 재융자에 적용된 평균 모기지 이자율은 약3.48%(30년 고정)으로 매우 낮은 것으로 조사됐다. 융자 업계는 이미 브렉시트로 인한 모기지 이자율 하락현상이 나타남과 동시에 재융자와 주택 담보 대출 신청이 쇄도하고 있다.

전문가들은 필요한 금액 만큼만 담보 대출을 받고 일부 주택 자산 가치는 그대로 남겨두는 것이 좋다고 조언한다.

이미 상승세가 둔화되기 시작한 주택 가격이 하락세로 돌아설 때를 대비해 일정 비율의 주택 자산을 보전해야 한다는 조언이다.

■ ‘여행을 떠나요’
오렌지카운티 레지스터지에 따르면 라구나 니겔에 거주하는 한 은퇴 부부는 최근 정든 집을 팔고 여생을 원 없이 만끽하는 중이다. 35년간 열심히 대출을 상환해 온 집을 팔았더니 주머니에 들어온 현금만 무려 약 100만달러였다.

부부는 규모는 작지만 그동안 보유해 온 투자용 임대 주택으로 거처를 옮긴 뒤 주택 처분 수익으로 여행을 즐기는 중이다. 최근 크루즈 여행에서 돌아온 부부는 노년에 부부애를 다시 확인할 수 있는 좋은 여행이었다고 말한다. 이 부부처럼 기존 주택을 처분해서 남은 수익으로 주거 비용이 높지 않은 주택으로 옮긴 뒤 남은 자금으로 여행이나 취미 생활을 즐기며 여생을 즐기는 은퇴층도 적지 않다.

Koreatimes (한국일보)

http://www.koreatimes.com/article/20160811/1004759