콘도건축

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콘도를 개발할때는 부지 구입후 타이틀 회사를 선정하고 건축융자 여부를 미리 확인해서 준비하는 것이 좋다.

 

부동산 경기 침체로 지난 수년간 LA일원에서 신규 콘도개발은 거의 진행되지 않았다. 하지만 최근들어 주택매물이 부족해지면서 부동산 개발업자들이 콘도건축에 관심을 갖기 시작했다. 콘도개발은 부지구입부터 완공까지 2년정도가 소요되므로 2013년부터 시작하면 주택경기가 어느정도 회복된 상태에서 분양할 수 있다는 판단을 하기 때문이다. 콘도개발에도 절차가 있다.

▶부지구입

콘도 개발을 하려면 부지가 있어야 한다.

빈땅을 찾아도 되고 기존의 주택이나 소형 유닛을 구입해도 된다. 두가지 모두 조닝이 콘도를 지을 수 있는 곳인가를 먼저 확인해야한다.

타이틀 등기상 콘도를 지을 수 있는 R-3나 R-4 조닝이라고해도 지역에 따라 개발조건이 따라 붙을 수 있기 때문이다. 개발조건이란시 정부에서 규제하는 특별 항목이다.

따라서 콘도 신축부지를 구입하기전에 반드시 시청에서 개발 가능성을 확인하는 것이 좋다.

▶타이틀 회사 선정

부지구입이 완료 되었다면 다음순서는 본격적인 개발 절차다. 콘도개발은 ‘서브 디비전'(subdivision) 프로젝트라고도 한다.

토지를 구획 분할 한다는 뜻이다. 한개의 부지를 각자의 APN(assessor’s parcel number:재산세 산정을 위해 붙여진 넘버로 부동산의 법적인 주소라고 보면 된다. 우리가 생각하는 숫자와 길 이름이 명시된 일반 주소는 편의상 붙여진 것이고 실질적인 주소는 APN이 된다)이 부여된 유닛으로 쪼개어 개발하는 것이다. 한개의 APN이 여러개의 APN으로 나뉘어 지게 된다.

특히 5유닛 이상 건물을 개발할때는 로컬 정부의 승인을 받아야 한다. 그리고 이러한 프로젝트는 DRE(가주 부동산 국)로부터 공공보고서(Public Report)를 받아야 판매가 가능하다.

이러한 과정은 타이틀 보험회사의 도움으로 이뤄지게 된다.

일반적으로 경험이 부족한 개발업자들은 부지를 사서 도면을 그리고 건축융자만 받으면 되는 걸로 알고 있다.

하지만 서브 디비전 작업과 DRE로부터 퍼블리 리포트 서류를 받기위해서는 타이틀 보험회사의 코디네이션 업무가 아주 중요하다.

타이틀 보험회사에서는 부지의 정확한 경계설정과 개발에 필요한 모든 법적인 업무를 지원해 준다.

또 개발업자는 서브 디비전 전문 변호사를 선정해 콘도단지의 CC&R(covenants conditions & restrictions:단지내 홈 오너들이 지켜야할 규약에 관한 서류)을 만들어야 한다.

▶건축업자및 토목회사 선정

건축회사를 통해 부지내에 지어질 콘도에 대한 도면을 작성한다. 건축도면은 시에서 정한 건축및 토목공사 코드에 맞도록 설계 되어야 한다.

콘도개발에서 부지의 기초를 파고 정지하는 작업은 토목 기술자의 몫이므로 이 분야의 전문가와 접촉해야 한다.

▶융자신청

부지 취득에 대한 법적인 소유권 작업이 완료되면 건축융자를 신청해야 한다.

융자는 공사비의 100%까지 받을 수 있으며 일정부분의 공사가 끝날때마다 융자금이 입금된다. 융자가 승인되고 건축및 토목공사 도면이 시청으로부터 허가를 받으면 공사를 시작할 수 있다. 요즘은 융자가 힘들므로 현금으로 콘도를 짓는 경우도 있다.

▶퍼블릭 리포트 발급

개발업자는 가주 부동산국으로부터 퍼블리 리포트를 받아야 신축 콘도를 팔 수 있다. 퍼블릭 리포트는 바이어를 위한 것으로 개발될부지에 대한 모든 자료들이 포함되어 있다.

퍼블리 리포트는 두가지로 나뉘어 진다.

예비 리포트(Preliminary Public Report)와 최종 리포트(Final Public Report)다. 예비 리포트는 핑크색으로 되어 있어 핑크슬립이라고 표현하고 있으며 최종 리포트는 하얀색이어서 화이트 슬립이라고도 말한다.

개발업자는 핑크 슬립으로 콘도에 대한 예약판매는 할 수 있지만 정식으로 에스크로를 오픈해서 계약을 맺으려면 화이트 슬립이 있어야 된다.

개발업자는 바이어로부터 퍼블릭 리포트를 수령했다는 서류에 반드시 사인을 받아두어야 한다.

콘도개발은 이러한 주요 과정을 거처 진행되지만 실제로는 예상치 못한 일들이 나타나기도 한다.

퍼블릭 리포트가 늦게 나온다거나 허가를 제때에 받지 못해 공사가 지연되는 상황도 발생하므로 그때마다 잘 해결해야 된다.