투자 임대주택의 적정 경비 비율및 수익율

어느날 투자 임대주택을 찾고계신 고객의 전화를 받았는데 7.2% CAP rate으로 나온 4 Unit 주택매물 (4 Plex)을 보았다는 것이다.
Cap Rate이란 구입가격 대비 경비를 제외한 수익율로써 그 계산법은 전체 경비를 구입가로 나누면 된다.
(소규모 임대 아파트 투자정보 게시판 참조) 현재 시장에서 7.2%의 CAP Rate은 상당히 좋은 수익으로, 이게 맞다면
아마 심한 바이어끼리의 경쟁으로 가격이 더 오를 수도 있다고 조언을 드린후 해당 매물에 대한 수익율을 검토하여 보았다.

내가 다시 점검한 결과 Cap Rate은 4.75% 밖에 되지 않았고 경비는 전체 렌트수입의 28% 가 되는데 반해
리스팅 에이전트가 제시한 수치는 이와는 동떨어진 13%로 제시하고 있었다.

통상적으로 4 Plex의 운영경비는 지역에 따라 25~35% 가 평균치인데 13%는 현실적으로 불가능한 수치이다. 그 이유는 고정경비인 재산세만 하더라도 연 렌트수입의 15~20%에 해당하는 금액이 되기 때문이다. 리스팅에이전트는 이렇게 낮은 경비를 책정하니 당연히 수익율 (Cap Rate)은 높을 수 밖에 없었던 것이다. 특히 상업용 매물을 다루어보지 않는 주택전문 리스팅 에이전트의 이러한 계산실수는 많이 발견되고 있다. 대부분의 경우 실수라기 보다는 계산법에 대한 이해부족으로 발생하는데, 결국 바이어에게 이러한 수치에 대한 확인을 해야하는 의무가 있기 때문에 그 책임을 전가할 수 없어서 각별한 주의및 전문가의 조언이 반드시 필요하다.

여기 일반인들도 참고하여 숙지해야 할 운영경비에 대한 몇가지 사항들을 기술하고자 한다.

 

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유형별 운영경비 비율
1-4 Unit: 연 렌트수입의 25~35%
5 + Unit: 연 렌트수입의 35~45%

여기서 유형별 운영경비 비율이 다른 이유는 유틸리티 때문이다. 일반적으로 작은 유닛 (1-4유닛)에서는 주인이 물을 공급하고 나머지 개스, 전기는 각자 부담을 한다. 반면에 큰 단지나 아파트의 경우 주인이 개스, 쓰레기 혹은 전기등을 부담하는 형태의 렌트가 많아서 경비 비율이 상대적으로 높다.

또한, 유형별로 10%대의 간격이 있는 이유는 경비중 가장 비중이 큰 재산세가 지역마다 다르기 때문이다. 같은 주 안에서도 지역별로 차이가 많아서 이를 정확히 계산하여 예상을 해야한다. 필자가 활동하고 있는 남가주의 오렌지 카운티의 경우는 30% 내외가 적정선인데 제가 경험한 바로는 매물에 재산세를 정확히 기술하는 리스팅 에이전트를 거의 보지 못하였다. MLS에 올리는 자료에서 재산세는 바이어 기준으로 넣어서 정산서를 만들어야 하는데도 불구하고 현재 셀러의 재산세를 입력하는 경우가 대부분이다. 또는 재산세를 아예 경비에서 제외시킨 경우도 많이 볼 수 있는데, 이는 리스팅 에이전트의 무지에서 발생하는 것으로 상업용 투자물 계산 교육을 받지 못한 결과이다.

실제의 예들 들어보면, 최근에 80만불에 나온 매물이 있었는데 그 수익율 수치는 아래와 같았다.
가격: $800,000
연 렌트수익: $57600

재산세: $4873
유틸리티: $3520
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운영경비 총액 $8393 (렌트수익의 15%)
Cap Rate: 6.15%

여기서 한눈에 재산세가 잘못되었음을 알수 있었고 (셀러의 현재 재산세 금액을 입력하였다), 바이어의 재산세는 구입가로 새로 책정이 되므로 80만불에 대한 재산세를 계산하니 $11720 이었고, 그 결과 운영경비는 26%이고 Cap Rate은 5.19%로 떨어져서 매력있는 매물이 아니어서 고객에게 권하지 않았다.

전세계에서 가장 인정받는 CCIM 자격증 소유자인 본인은 광범위한 투자물에 대한 교육과 훈련을 거치고 실물 경험을 바탕으로 지난 2008년 Desination을 받은 후 많은 크고 작은 고객들의 요청에 의해 다양한 투자물에 대한 분석자료를 제공해 오고 있다.