한국 내국인을 위한 미국 부동산 구입 안내

미국에 투자용 혹은 주거용으로 주택을 구입하고 싶으나 정확한 절차및 방법을 몰라 망설이고 계신 한국내 고객들을 위한 정보의 장입니다. 현지 (남가주 얼바인)에서 30년을 거주한 경험을 바탕으로 신뢰할 수 있고 정확한 안내를 해 드리고자 합니다.

1. 자격

미국내 부동산 취득 자격은 외국인에게 제한을 두고 있지 않다. 다만, 융자시 최소 40%의 다운을 요구한다는 사항이 다를 뿐이다. 이는 소셜넘버가 없고 융자사에서 심사할 근거인 크레딧 점수가 없다는 이유때문에 필요한 최소 요구 금액으로서 물론, 현금으로 구입을 할 경우는 고려하지 않다고 되는 사항이다.

한국에서는 지난 2006년1월6일 재정경제부가 해외 부동산 취득 요건을 대폭 완화하여 일반 시중은행을 통하여 부동산 구입용 자금 유출이 보다 자유로워졌다. 해당 은행에서 필요한 서류를 제출하여 자금을 송금하고, 취득 후 보고하는 것으로 절차가 단순하게 바뀌었는데, 이에 대한 자세한 사항은 거래 은행에서 제공받는 것이 정확하다.

2. 취득 이유

개인에 따라 모두 다르겠지만 다음 몇가지로 나누어진다.

a.이민
b.취업: 합법적인 취업 비자로 입국하여 거주 목적으로 취득 (H1,L1)
c.주택투자: 개인적인 투자 목적으로 구입후 세를 놓아 일정 기간후 다시 처분하는 목적
d.교육: 최근 가장 많은 관심사로서 자녀의 비자 문제에 대해서는 별도로 해결하여야 할 사항 (F1, F2 비자)으로 미국내 사립학교에서 I-20 입학허가서를 받고 한국에서 유학비자를 받아 입국후 주거용으로 주택을 구입하는 경우.
e.사업투자: E1, E2 비자를 통하여 자녀가 공립학교에 다닐 수 있는 자격을 갖추는  목적으로 입국하여 주거 부동산 취득하는 경우.

3. 융자

위에서 언급한대로 40%정도의 다운으로 주거용 부동산을 취득할 수 있는데, 주택 금액에 따라 더 많은 다운을 요구할 수 있다. 융자액이 100만까지라면 40% 정도로 쉽게 승인이 되고 그 이상 융자액일 경우는 5~10%정도 추가 다운이 요구될 수 있다. 상환은 외국인의 경우 15년이나 30년 고정은 허락되지 않고 보통 3~5년 변동 금리 상품으로 한정되고 있다. 현실적으로, 내국인 역시 대부분 변동 금리 상품을 선호하고 있는 사정이기 때문에 특별히 불리하다고는 볼 수 없다.

4. 취득세

미국에는 부동산 취득세가 없다.

5. 재산세

주마다 부동산 재산세 요율이 모두 다르다. California의 경우 각 카운티 별로 구입가의 1% 정도의 기본 요율에 해당 시에서 추가하는 세금이 어느정도 얹어져 1.xxx 의 재산세를 1년에 2번에 나누어 납부하게 된다 (4월, 12월). 얼바인의 경우 재산세는 1.06%정도이지만 새 집의 경우, 1.7%까지도 오르게 되는데 이는, 새집 동네를 개발한 비용이 전가되는 특별세가 추가되기 때문이다. 이를 Mello Roos라고 하는데, 이것은 기간이 한정되어 있는 세금으로, 개발사가 발행한 정부채권이 만기가 되면 소멸된다. 참고로, Texas의 재산세는 3% 이다.

6. 부동산 소개비

미국에서 부동산 거래시 소개비는 모두 판매자가 부담하게 된다.

7. 부동산 취득 비용

필요한 다운 금액에 에스크로 비용, 융자비용등이 추가되는데 주택가격및 융자금에 따라 차이가 있다. 5천 ~ 만불 정도로 예산을 잡으면 무난하다.

8. 지역및 주택 선정

미국에서 주택거래는 주택주가 에이전트를 고용하여 집을 내 놓게 되면 이를 MLS (Multi Listing Service)라 불리우는 에이전트용 주택정보사이트에 올려 놓게 되어 있고 이 정보를 통해 다른 에이전트들이 고객을 연결하여 거래가 된다. 거래시 판매자측 에이전트는 “리스팅 에이전트” (Listing Agent)가 되고 구입자측 에이전트는 “셀링 에이전트” (Selling Agent)가 되어,

에이전트끼리 각자의 고객을 대신하여 흥정을 하게 된다. 바이어 (Buyer)나 셀러 (Seller)의 직접적인 교류는 전혀 없이 모든 문제를 에이전트끼리 해결하게끔 하여 이해 당사자끼리의 감정적인 부분을 최대한으로 차단하여 거래가 공정하고 원만하게 이루어지도록 진행이 된다.

따라서, 한국처럼 부동산 중계인마다 다른 매물을 보유하고 있는것이 아니라 모두 같은 정보에 접근할 수 있는 위치에 있으므로, 신뢰하고 일을 맞길 수 있는 에이전트 한명에게 딜을 위임하는 것이 가장 좋은 방법이다.

단, 해당 지역을 잘 아는 에이전트를 고르는게 큰 도움이 된다.  그 지역 전문이 아닌 에이전트는 정확한 지역 정보에 의거한 주택 선정에 아무래도 불리하기 때문이다.

9. 주택의 종류

a. 단독주택

– Association 이 있는 단독 주택: 게이트 (입구 관리인 정문) 이 있을 수도 있고 없  을 수도 있지만 같은 단지내 사용할 수 있는 시설 (수영장등)이 있고 공동구역은 협회에서 관리를 하게 된다. 관리비는 단지마다 틀리며 $100 정도에서 수백달러까지 다양하다.

-Association이 없는 단독 주택: 완전 100% 단독주택으로 모든 관리를 집 주인이 해야 하지만 추가로 부담해야 할 관리비가 전혀 없다.

b. 콘도/Townhouse

한국내 아파트나 빌라를 생각하면 된다. 모두 관리비가 있고 실외 부분에 대해서는 관리사무실에서 해결하지만 실내부분은 집 주인 몫이다. 일반적으로 수영장및 자꾸지등 공동 시설이 많다. 관리비는 $100 에서 $200 정도.

c. 아파트

미국에서의 아파트개념은 한국과 달라서 모두 임대용 거주지를 의미한다. 콘도형식이지만 단지 전체가 모두 임대용일때 이것을 미국에서는 “아파트”라 부르며 개인 거래용이 아니다.

10. 취득절차

한국내에서 웹사이트를 통해, 그리고 이곳 에이전트를 통해 정보를 교환하고 주택을 선정하여 본인이 없이도 구입은 가능하지만, 최소한 최종 결정 이전에 현지를 방문하여 직접 주택을 살펴보시기를 권장한다. 처음 계약시 주택 가격의 3% 정도를 계약금으로 지불하고 오퍼를 쓰게 되는데,

이 계약금(개인 수표)은 당장 현금화 되지 않고 계약이 체결되고 난 후에야 Escrow회사로 넘겨지게 된다. 계약이 이루어지지 않으면 반환된다.

계약만 체결되면 보통 30일 정도 소요되는 Escrow기간동안 현지에 체류할 필요는 없고, Escrow종료일 1주일쯤 전에, 필요한 다운 페이먼트 금액을 가지고 융자 서류에 사인을 하여야 한다. 융자 최종 서류는 본인 공증을 받아야 하기 때문에 이 시기에는 본인이 현지에 있어야 한다.

11. Escrow란?

안전구매를 위한 매매보호 장치로서, 계약이 체결된 후 계약에 의해 모든 진행을 대행하는 제3기관을 의미한다. 모든 계약서및 융자서류, 계약금 집문서등등 전반적인 실제 업무가 이곳의 통제하에 이루어지는데 그 비용은 셀러, 바이어가 공평히 부담한다. 비용은 주택가의 0.2% + $500 정도로서, 100만달러 주택의 경우 1000000  x 0.002 + 500 = $2500 가 된다.

12. 관리및 임대

얼바인의 경우는 항상 임대주택이 모자라서 세가 잘 나가는 편이지만, 지역에 따라서는 임대가 힘든 경우가 많다. 그 지역의 유입 인구및 직장 상황에 따라 차이가 나므로 해당 지역의 에이전트에게 조언을 얻는것이 좋다.

임대역시 부동산 에이전트를 통해 MLS 에 올려놓고 부동산 거래와 같은 식의 절차를 따르게 된다. 임대비용은 1년 세의 6%가 드는데, 예를 들어 월세를 $2000 로 정했다면 수수료는, $2000 x 12 x 6% = $1440 이 청구되고 모두 집 주인이 부담하여야 한다. 리스는 보통 1년 단위로 계약하게 되며,

계약시 보증금을 한달치 렌트금액 정도 받고 여기서 수수료를 제하여 잔액을 집 주인에게 전달하게 된다. 모든 서류는 양쪽 에이전트가 대행하게 되며 1년 후 기간을 연장할 시는 집 주인과 세입자끼리 간단히 합의하에 지속시키면 된다.

해당 주택에 관리비가 있을 경우는 세를 놓더라도 이 비용은 집 주인이 내는것이 원칙이고, 세 들어 사는동안 집안에 생기는 문제에 대해서는 집 주인이 수리비를 부담해 주어야 한다.

13. 판매/매각

외국인이 부동산을 소유했다가 매각시는 15%정도의 양도소득세가 발생한다. 이는 판매차액에 대해 부과되는 세금이다.

14. 시작과 진행은 어떻게?

미국 부동산 거래의 전반적이 사항을 이해하면 준비하는데 보다 수월할 것이다. 이제, 준비가 되었다면 어디서부터 시작을 하여야 할까?

a.먼저 부동산 에이전트를 선정하여 추가 세밀한 부분을 상담한다.
b.투자금액을 정하고, 이 금액에 의하여 구입 가능한 주택가의 상한선을 정한다.
c.현지를 방문하여 은행구좌를 열고, 주택을 선정한다.
d.한국 거래 은행에 가계약서를 제출하고 송금 준비를 한다.
e.Escrow 기간내에 해결하여야 할 세부 사항에 대해서는 에이전트에게 위임하여 대신 처리를 부탁한다.
f.Escrow 종료 1주일 쯤전에 미국내 본인 구좌로 송금을 마치고  입국하여 최종 서류 사인을 한다.
g.에이전트에게 부탁하여 전기,전화,개스등을 개통하고 모기지 월불입금이 구좌에서 자동이체되도록 요청한다.

미국의 부동산법이나 거래법이 한국과 너무 달라서 전체적인 설명을 해 드렸지만 개개인에게는 아직도 모자란 부분이 많을 것으로 생각합니다. 추가로 계속해서 정보를 올릴 생각이니 의문사항이 있으시면 제게 알려주시는대로 바로 답을 드리겠습니다

4 Comments on “한국 내국인을 위한 미국 부동산 구입 안내

  1. 미국 부동산에 대한 정보를 알고 싶어서 말씀 드림니다.제가 영어가 영 신통 찮아서 한국어로 말씀 드림니다.앞으로 적은 비용으로 미국에 투자를 헤볼려고요,제나이가 69세 입니다. 이름은 김 상호 입니다.거주는 경북 안동 입니다.

  2. 임은경님 안녕하세요. 미국은 부동산 라이센스가 주별로 발급이 되고 주마다 부동산법도 다양합니다. 저는 California License를 보유하고 있어서 다른주 업무는 도와드릴 수 없습니다. 해당지역에 에이전트를 물색하시기 바랍니다.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *