360번째 페이먼트낸 후 3주면 소유권 이전 완료 [LA중앙일보]

주택 Pay Off 이후의 절차 어떻게 되나

상환이행각서와 신탁증서 원본을 홈 오너에 돌려주고 재양도증서 등기소에 기록

집을 소유한 사람들이 평생 바라는 것 중의 하나가 바로 모기지에서 해방되는 것이다. 가구당 소득의 평균 지출중 40~50%이상을 차지하는 모기지 페이먼트는 주택 소유주들의 가장 큰 부담이기 때문이다. 최근에 집을 산 사람들에게는 먼 나라의 이야기처럼 들릴지 모른다. 하지만 화살처럼 빨리 날라가는 세월을 생각하면 30년이나 15년은 금방이다. 모기지 페이오프는 어떤 절차로 진행되나 알아보자.

집 구입시 30년 고정 모기지 융자를 이용한 사람이 드디어 360번째 페이먼트 체크를 렌더한테 보냈다.(15년을 선택한 사람은 180번을 보내야 함)

렌더는 홈 오너가 보낸 마지막 체크를 처리하면서 모기지 융자가 완납됐음을 확인한다.

렌더는 이때 트러스티(Trustee:모기지 은행이 지정한 피신탁인)한테 ‘완전 재양도증서'(Full Reconveyance)를 요청한다. 완전 재양도증서는 집 주인이 모기지 신탁증서에 의한 저당권에서 완전히 풀려난다는 뜻이다.

참고로 집 융자를 신탁증서(Trust Deed)로 렌더한테 저당권을 잡혔을 경우 3곳의 융자 관련인이 존재한다. ‘신탁 설정자'(Trustor:홈 오너) ‘은행'(Beneficiary:렌더) ‘피신탁인'(Trustee:렌더를 위해 일하는 기관)이다.

완전 재양도증서는 현재 홈오너의 법적 소유권을 알리며 모기지가 페이오프됐다는 증거로 발급된다.

이 증서가 법적효력을 발휘하기 위해서는 반드시 해당 주택이 위치한 카운티 등기소에 기록되어야 한다.

렌더는 트러스티한테 완전 재양도증서의 등기를 요청할때 반드시 건네줘야 할 것이 있다. 바로 ‘상환이행각서'(Promissory Note)와 ‘신탁증서'(Trust Deed)다.

상환이행각서는 홈 오너가 렌더한테 빌린 돈을 갚겠다는 내용을 담고 있으며 신탁증서는 융자 대가로 렌더한테 저당권을 넘겨준다는 서류다.

홈 오너는 처음 융자를 받을때 에스크로에서 이 두가지 서류에 사인을해서 렌더한테 넘겨줬다.

홈 오너는 15년 또는 30년전의 일이라 본인이 사인을 했다는 것 자체를 기억하지 못할 수도 있다.

렌더한테 상환이행각서와 신탁증서의 원본을 받은 트러스티는 이 서류를 홈 오너한테 돌려줘야 한다. 그리고 렌더의 요청대로 완전 재양도증서를 카운티 등기소에 기록시켜야 한다.

트러스티는 렌더로부터 완전 재양도증서 등기를 요청받고 나서 21일이내에 이 과정을 완료 시켜야 한다. 이 기간을 넘기면 경범죄로 벌금을 내야한다.

모기지 페이오프는 꼭 30년이나 15년 만기를 채워야만 이뤄지는 것은 아니다. 그 전이라도 재정적으로 여유가 생겨 나머지 금액을 갚아버리거나 매월 정해진 원금을 더 갚으면 페이오프 기간을 단축시킬 수 있다.

예를들어 모기지 상환금이 매월 2000달러일 경우 10%인 200달러를 얹어서 2200달러를 갚으면 30년융자의 경우 상환기간을 5~7년정도 단축할 수 있다.

페이오프는 이처럼 간단한 과정으로 끝을 낸다. 페이먼트하는 기간은 지루하고도 먼 시간이지만 소유권 이전과정은 3주이내에 종료된다. 홈오너가 모기지를 페이오프했다는 것은 어쩌면 인생에서 가장 즐거운 순간일 것이다.

조기에 페이오프하려면

먼저 은행에 알리고 은행측 서류와 잔액 맞나 확인

-조기상환을 하려면 우선 은행측에 페이오프 하겠다는 것을 알려야 한다.

-은행에서는 홈오너의 요청에 따라 서류작업을 준비하는데 이것을 ‘페이오프 스테이트먼트’라고 부른다.

-홈오너는 은행에서 보내온 이 서류를 잘 읽어서 상환할 금액이 본인이 알고 있는 잔액과 일치하는가를 확인해야 한다. 페이오프하기전에 받았던 전월치 모기지 스테이트먼트에는 남아있는 융자금이 적혀있으므로 이것과 비교하면 된다.

-홈오너가 페이오프 체크를 보내거나 은행간 송금으로 돈을 보내면 모기지 렌더는 만기상환시 전달하는 상환이행각서와 신탁증서를 돌려주게 된다.

 

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