‘740’ 대출 받기 위한 필수적 크레딧 점수

July 12, 2016 robbykang

▶ 모기지 숫자의 의미

▶ 65세 이상 모기지 대출자 40%, 대출 은행 한 곳만 상대 77%

낮은 수준의 모기지 이자율이 좀처럼 오를 기세를 보이지 않고 있다. 이자율이 올해부터 서서히 오를 것이라는 지난해 말 예상도 어김없이 빗나갔다. 올해 초 이자율의 미미한 오름세가 있었지만 4%(30년 만기 고정)대를 넘지 못했고 이후 지속적인 하락세다. 6월 넷째주(23일 마감 기준) 30년 만기 고정 금리 전국 평균은 약 3.56%, 재융자에 많이 사용되는 15년 만기 금리는 약 2.83%로 매우 낮은 수준이다. 모기지 대출과 관련된 숫자들에 숨겨진 의미를 리얼터닷컴이 설명했다.

■ 25%
얼핏 보면 최소 다운페이먼트 비율을 의미하는 것 같지만 아니다. 25% 비율은 첫 주택 구입자 중 모기지 대출 신청 절차에 대해 전혀 이해하지 못하는 구입자들의 비율을 의미한다.

‘소비자금융보호국’(CFPB)의 모기지 대출자 전국 설문조사에 따르면 생애 첫 주택을 장만하면서 모기지 대출 관련 지식이 전혀 없는 구입자는 4명중 1명꼴인 것으로 나타났다.

모기지 관련 지식과 대출 절차를 이해하는 것은 주택 구입 때 매우 중요하다. 아는 만큼 절약폭도 커지기 때문이다. 집을 구입하려면 매물 검색에 앞서 먼저 모기지 대출 관련 기본 지식부터 습득하는 것이 필수 조건이다. 모기지 관련 인터넷 사이트나 대출 은행을 통해 간단한 정보부터 익히는 것이 주택 구입의 첫 단추다.

■$164,217
10만단위를 넘어가는 걸 보면 주택 가격일 것 같은데 최근 주택 가격 상승세를 감안하면 희망사항에 불과할 뿐이다. 164,217달러란 금액은 미국 주택 소유주들이 안고 있는 평균 모기지 대출 금액이다. 최근 금융정보 웹사이트 너드월렛이 실시한 통계에서도 비슷한 금액이 보고된 바 있다.

너드월렛의 조사에서는 주택 소유 가구당 평균 모기지 대출 금액은 약 16만8,614달러였고 전체 모기지 대출 금액은 약 8조2,500달러로 조사된 바 있다. 가구당 평균 금액과 전체 금액 기준으로 볼 때 모기지 대출 금액이 크레딧 카드, 차량 구입 융자, 학자금 융자 등을 제치고 가장 높은 대출 금액으로 조사됐다.

■ 77%
행운의 숫자가 2번이나 겹쳐 있어 보기에도 좋은 비율이다. 그러나 내용은 그렇지 않다.

77%란 비율은 모기지 대출자 중 오직 한 대출 은행을 상대로만 대출 신청을 실시하는 비율이다. (CFPB 조사). 모기지 대출자 10명 중 8명이 일생 가장 큰 금액을 지출하는 주택 구입에 나서면서 한 대출 은행만 상대한다는 것이다. 차량을 구입할 때도 여러 딜러에게 까다롭게 문의하는 것에 비하면 주택 구입자들이 너무 경솔하지 않나 하는 생각까지 들게 하는 조사 결과다.

모기지 대출을 신청하기 전에 적어도 대출 은행 3곳 이상을 통해 이른바 융자 예상 견적서를 받아 봐야 한다는 것은 불문율이나 다름없다. 가급적이면 대형 은행, 지역 은행, 융자 중개인 등 다른 형태의 대출 은행을 통해서 견적을 요청하는 것도 좋은 방법이다.

대출자의 조건은 동일하지만 은행별 제시 이자율과 수수료 비율은 천차만별인 경우가 많다. 은행별로 제시한 견적서를 꼼꼼히 살펴본 뒤 대출을 신청해도 늦지 않다.

■ 740
언뜻 봐서 알 수 있듯 740점은 크레딧 점수를 의미한다. 그런데 보통 크레딧 점수가 아니다. 좋은 조건으로 모기지 대출을 받기 위해 필수적인 크레딧 점수가 바로 740점이다.

적어도 740점을 넘어야 최근 사상 최저 수준이라는 유리한 모기지 이자율을 적용받을 수 있다. 불과 10년 전만해도 크레딧 점수가 약 620점대만 유지돼도 모기지 대출을 받는데 큰 어려움이 없었다.

그러나 주택 시장 침체를 거치는 동안 모기지 대출 기준이 강화돼 대출 승인에 필요한 크레딧 점수도 상당히 높아졌다. 따라서 모기지 대출에 앞서 크레딧 점수를 점검하고 만약 좋은 조건을 받기에 점수가 모자라다고 판단되면 크레딧 점수부터 향상시키는 절차가 필요하다.

연방정부승인 ‘AnnualCreditReport.com’에서는 매 12개월마다 무료로 크레딧 리포트를 발급해주고 소액의 비용만 지불하면 크레딧 점수와 함께 제공한다.

■ 580
580 역시 크레딧 점수이지만 역시 일반적인 크레딧 점수는 아니다. ‘연방주택국’(FHA) 보증 FHA 융자를 받기 위한 최소 크레딧 점수가 바로 580점이다. FHA융자는 최저 3.5% 다운페이먼트만 마련되면 모기지 대출을 받을 수 있도록 돕는 정부 보증 융자다.

주로 다운페이먼트 자금 사정이 좋지 못한 저소득층이나 첫 주택 구입자들의 주택 구입을 돕기 위한 융자다.

그런 만큼 크레딧 점수 기준도 일반 융자에 비해 매우 낮게 책정됐다. 크레딧 점수가 580점에 못 미쳐도 FHA 융자를 통한 주택 구입은 가능하다. 크레딧 점수가 500~579점의 대출자들은 3.5%대신 10%의 다운페이먼트만 마련하면 FHA 융자를 통해 내집 마련을 꿈을 이룰 수 있다.

■ 13
왠지 모르게 불길한 기운이 느껴지는 숫자지만 특별한 의미는 없다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR)의 조사에 따르면 주택 구입자들의 평균 거주 기간이 약 13년으로 나타났다.

주택 구입 뒤 적어도 13년만 팔지 않고 보유한다면 큰 손해 보는 일은 거의 없다. 보유 기간이 짧을 때 주택 가격 하락, 모기지 변동 금리 등에 따른 손실이 발생하기 쉽다.

10년 이상 주택을 보유한다면 주택 구입 뒤 주택 가격이 하락하더라도 가격을 회복할 수 있는 기회가 찾아 올 가능성이 높다. 또 이 기간 중 주택의 순자산가치인 에퀴티가 충분히 쌓여 주택 시장 상황이나 가격 변동에 대한 위험성도 낮아진다.

■ 60%
NAR에 따르면 주택 구입자 중 약 60%나 은퇴 연금을 깨서 주택 구입에 필요한 다운페이먼트 자금을 마련한다고 한다.

생각보다 높은 비율의 구입자들이 알토란 같은 은퇴 연금을 주택 구입을 위해 희생시킨다는 조사 결과다. 은퇴 연금으로 필요한 주택 구입에 나서는 것이 나쁜 방법은 아니지만 몇가지 주의할 점이 있다. 401(k)나 IRA 등의 은퇴연금구좌에서 59.5세 이전에 자금을 인출하면 인출금의 약 10%에 해당하는 세금을 납부해야 한다.

■ 100%
주택 구입 능력을 갖추지 못한 자녀를 위해 부모가 모기지 대출 서류를 보증하는 것은 흔한 일이다. 그럼에도 불구하고 자년 대출 보증에 따른 책임 정도를 잘 이해하지 못하는 부모가 상당수다. 자녀의 주택 구입에 필요한 모기지 공동 대출자를 자처한 부모의 책임은 자녀와 마찬가지로 100%다.

만약 자녀가 모기지 페이먼트를 한 두차례 내지 못하면 부모의 크레딧 점수에 영향을 받는등 일반 대출자와 같은 책임을 지게 된다.

■ 40%
하버드 대학 공동 주택연구센터의 조사에 따르면 65세 이상 노년층중 모기지 대출자 비율이 40%를 넘는 것으로 나타났다. 65세 이상 모기지 대출자 비율은 1992년 이후 2배나 상승하면서 노년층 은퇴 후 재정을 압박하고 있다.

고정 수입은 없으면서 매달 고정적으로 납부해야하는 모기지 대출을 안고 살아가는 노인이 늘고 있다. 빚 없는 은퇴를 계획 중이라면 은퇴전 모기지 대출 상환에 힘써야 한다는 것이다.

Koreatimes (한국일보)

http://www.koreatimes.com/article/20160707/997763