Encroachment (토지점거)?

부동산에서 Encroachment란 이웃과의 토지 경계를 넘어 건축물을 짓거나 사용을 하는 의미로 종종 이웃간의 분쟁을 야기시키는 요인이 된다. 비슷한 용어로 Easement가 있는데, Easement는 제3자 (주로 공공 유틸리티 컴퍼니)가 필요에 따라 주택경계 내부에 진입할 수 있는 권리를 말한다. 가령, 전기나 개스 미터를 측정하기 위해서 혹은 전화선을 개설하기 위해 필요한 해당 지역내에 들어갈 수 있는 권한을 이야기 하는 것인데, 미국내 거의 모든 주택들은 easement를 가지고 있다고 보면 된다. 반면에 Encroachment는 대부분 원하지 않는 사항일뿐 아니라 불편을 야기하기도 하고 많은 경우 자신도 모르는 사이에 침거를 당하기 때문에 이 문제에 대한 정확한 이해가 필요하다.  가장 좋은 해결방법은 Land Survey를 통하여 정확한 측정을 하고 이에 대한 결과를 양쪽이 승복하는 것인데, 어느 한쪽이 승복하지 않으면 부득이 법정싸움으로 진행이 되는 수 밖에 없다.

 

마침, 최근에 어느 고객으로부터 Encroachment에 관한 Case가 있어서 이에 대한 진행과 결과에 대해 Case Study를 통해 밝힘으로써 유사 케이스와 접한 주택소유주들에게 참고가 되었으면 한다.

 

실 사례 – 2013년 7월5일

마침 독립기념일 연휴로 집에서 쉬고 있는데 한 분의 전화를 받았다. 나의 고객은 아니었지만, 주위의 소개로 전화를 하셨다는 그분은 살고 있는 집이 Attached Single Home인지 Detached Single Home인지를 확인하는 방법을 물어오셨다. 육안으로도 쉽게 확인이 가능한 문제로 전화를 하셔서 잘 이해가 안되었는데 그 집이 나의 집에서 불과 1마일 거리에 있어서 그냥 들러 보았다.

 

문의의 내용인즉슨, 한쪽 옆집과의 경계가 이집의 외벽으로 구성되어 있는데 (옆집 마당이 이집 외벽까지 경계), 그 옆집에서 이집 외벽에 못질을 하고 선반을 달아놓아 이를 제거하라고 요구하였는데 말을 듣지 않는데 어떤 방법으로 요구를 관철시켜야 할지 모르겠다는 것이었다.

 

아래 두집사이의 경계를 보면 Side Door가 2개가 있는데 모두 왼쪽집이 사용하고 있고 오른쪽집 (고객의 집) 의 왼쪽 외벽까지 옆집의 마당 잔디가 깔려있었다.

 

 

위 사진을 보면 고객의 주택 외벽에 선반등을 못질하여 설치해 놓은것을 볼 수 있다. 중간에 담벽은 없고 이 공간은 모두 왼쪽집이 쓰고 있었다.

 

옆마당의 형태를 보는순간 Encroachment 건임을 직감하였다. 물론, 이 고객분은 이런상태로 이 집을 구입하였고, 여태껏 당연히 옆마당이 없는 집으로 10여년을 살아왔고 다만, 본인의 주택외벽에 못질을 하지 말았으면 하는 의미에서 도움을 청한 것이었다.  언젠가부터 (이집을 구입하기 이전) 옆집이 고의든 아니든 경계를 넘어 이집의 토지경계를 넘어 지속적으로 사용해 온것 같다고 말씀드리자 상당히 놀라고 동시에 반가워하는 기색이 보였다. 갑자기 옆마당이 생기다니!!

 

이런 토지분쟁에 부동산 에이전트가 개입하여 해결해 줄 수 있는 것은 아니고 그럴 자격도 없다. 하지만, 이분들이 절차나 방법을 모르시고, 언어문제도 있을 뿐더러, 옆집에 산다는 백인이 자신들을 너무 무시하여 일절 대꾸도 하지 않는다는 말에 반드시 도와드려서 “우습게본 한국인”의 매운맛을 보여주어야겠다고 생각하였다.

 

우선 확인겸, 에이전트 데이터베이스를 통해 의뢰 고객의 주택 (12번)에 대한 간단한 대지 자료를 뽑았다.

 

여기서 확인할 수 있었던 것은 집앞쪽 넓이가 50′ 이고 뒷쪽이 61′ 라는 것이었다.

즉시, 집주인과 같이 줄자를 가지고 재어 보았다. 앞쪽 넓이 46′, 그리고 뒷쪽은 57′ 였다. 정확히 4’가 모자란데 이 부분을 이웃집이 잠식하고 있었던 것이다.

 

보다 정확하고 객관적인 자료를 확보하여 이웃에 보여주기 위해 월요일 시청에 가서 이 집에 대한 Plot Map (지적도 같은것)을 떼어 오도록 안내하여 드렸다.

 

(계속)

 

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *