주택구입 진행건

Q&A 게시판Category: 구입주택구입 진행건
Kim asked 7 years ago

저번에 뵙고 이제야 인사 드리는 군요.
신경많이 써 주셔서 감사합니다.

저는 지금 한국에 있고 미국으로 송금 예정에 있습니다.
저의 와이프한테 그 동안의 경과는 들어서 잘 알고 있습니다.

저희들의 희망사항은
 1.single family(3~4 BED)
2.90
년대 후반~2000년대 건축
 3.가격대 75~85
 4.학교(woodbridge high)에서 가까운 곳

무지하게 구하기 어렵다고 저도 생각하고 있습니다. ^^

그리고 제가 송금하려하니 몇가지 서류가 필요한데요..현재 제가 계약서가 있는 경우는
큰문제가 없다고 사료되오나 제 욕심으로는 송금을 먼저 한 다음 집을 구하는 것도
좋겠다고 생각됩니다.

제가 여기서 거주자 투자용 부동산 투자로 하려고 하니 서류가 한두가지가 아니더 군요.
그래서 무리한 부탁으로 생각되오나 방문당시 제가 여쭤봤던 기억으로는 매매계약서 사본을
보내주실수 있다고 들었습니다. 또한 감정평가서를 요구하고 있는데요 ….가능하신지요?
1.
부동산매매계약서(매매조건이 명시된 가계약서 포함,매도인 명시)   70만불정도
2.부동산 감정평가서

또한 융자관련 소식도 들었는데요..신청을 하면 소요기일이 어느정도 걸리나요?
그리고 그때 들은 바로는 싸인할때 본인이 꼭있어야 한다고 들었습니다.
(
제가 2월이후나 미국에 갈것 같은데요..)
그리고 융자를 받고 난후 중도에 여유자금이 생겨 일부상환하는 경우 PENALTY가 있습니까?
한국의 그런 경우가 많은데요..

여하튼 신경써 주셔서 고맙구요..되도록이면 빨리 뵙겠습니다.
궁금한 사항있으면 다시 연락드리겠습니다.
감사합니다..

1 Answers
robbykang Staff answered 8 years ago

안녕하십니까? 주말이 끼어서 답변이 하루 늦었습니다.
지금 겪으시는 문제가 사실 미국 현지 부동산구입 절차를 무시한 행정이라 많은 분들이 어려움을 겪고 있습니다.


한국 절차를 따르자면, 실제 주거할 집을 찾아 계약을 한후 그 서류를 한국으로 보내 승인을 받고 송금을해야 하는데 계약후 30일내에 융자및 모든 등기이전절차를 마쳐야 하는 현지 상황상 소요시간이 문제입니다.

더구나 본인이 양국에 있어야 하기때문에 (국내송금절차및 미국에서의 융자서류 공증시), 번거로움이 많으실겁니다.

그래서 많은 분들이 편법을 사용하셔서 가계약서를 가지고 사전송금을 하시고 미국에 들어오셔서 구입절차를 진행하십니다.

계약서는 만들어 줄 수 있습니다만, 감정서가 문제가 됩니다.

감정은 바이어가 실행하는 것으로 자비를 들여서 구입하는 집의 가치를 융자사에 증명하는 절차입니다.

따라서 융자사에서 보낸 감정사가 실시하게 됩니다. 지금은융자사에
서류가 들어가 있지 않으므로 결국 개인적으로 감정사를 고용하여 할 수는 있습니다.

비용은 $400 정도소요되는데 또 다른 문제는, 실제 계약후에 이루어지는 감정을 셀러가 허용하지 않을 수도 있다는 것입니다.
감정평가서요구는 저도 처음 듣는 이야기인데 다시 한번 확인바랍니다.

다음으로, 융자관련 절차를 설명드리겠습니다.

1. 융자 자격사전 상담및 심의은행이나 융자사 담당자와 만나셔서 필요 서류를 보여주면 즉시 승인여부및 이자율을 제시받습니다.

필요서류로는: 개인 크레딧 리포트, 2년치 세금보고서, 현 사업체의 P&L Statement 등입니다.
이때, 한국에서 진행하는 송금문제에 대해 시간상 문제점등을 상담하실 필요가 있습니다승인과 동시에 Pre-approval Letter를 발행합니다.

2. 집을 찾고 계약 계약이 이루어지면 바로 Escrow가 열립니다. 30일 이내에 종결하여야 하는데, 모든 계약 서류를 은행에 보내면 실제 융자서류가 진행됩니다. 계약일로부터 17일 이내에 융자 확정이 이루어져야 합니다. 만일 융자에 문제가 발생하여 거부당하는 상황이라면 이 17일 이내에 계약을 취소하면 처음 계약금 (보통$10,000)을 돌려받고 모든게 해지가 됩니다.

3. Downpayment
융자서류가 문제가 없다면 계약후 3주후 정도에 약속하신 Downpayment가 요구됩니다. 이때가 이금액이 융자사는 입금이 되는 시기입니다.

동시에 융자서류에 사인을 하고 공증을 하게되는데 이때 반드시 본인이이곳에 계셔야 합니다.
(
부득이 한국에 계실경우, 미 대사관에서 공증을 받아 우편으로 보내시는 방법도 있긴 합니다)

4. Funding 바이어로부터 Downpayment및 필요경비가 입금이되면 융자사는 계약금 전액을 Escrow에 보내고Escrow에서 등기를 마친후 종결됩니다 (30일째). 이날 열쇠를 받게 됩니다.

마지막 질문이신 조기 상환에 대해서:
조기상황벌금 (Prepayment Penalty)은 대부분 융자사에서 1~2년으로 정해 놓고 있습니다.  그 벌금정도는 3달치 정도로 보시면 됩니다.
이것은 전액을 변제시 벌금을 내시는 것이고 일부상환은 상관이 없습니다.
한가지 참고하실점은, 중도에 일부추가 상환은 매달 내시는 월 모기지금액에 영향이 없다는 점입니다. 많은 분들이 오해를 하셔서
그렇게 하시는데, 추가 상환금액은 모기지의 맨 마지막달에서부터 변제를 합니다. , 30년 모지기라면 360번째 밸런스에서부터
변제되는 것입니다. 따라서 중도추가 상환은모기지 기간을 줄이는 것이 됩니다.

계속 질문을 주시면 답변 드리겠습니다.