SB458 Short Sale 법안

지난 7월15일 발효된 SB458법안은 Short Sale 완결시 집 주인이 그전에 가지고 있던 1차및 모든 2, 3차 빚을 탕감해 주는 법안이다.  입법및 법안을 통과시킨 정치인들이 Short Sale의 과정및 내용에 대해 무지한 상태에서 차압위기에 빠진 주택소유주들을 구제한다는 그럴사한 포장을 하고있는데, 실제로는 이전에 비해 Short Sale을 더욱 어렵게 만드는 악법인 것이다.

 

Short Sale시 항상 문제가 되는 것은 1차 외의 2, 3차 융자인데 원칙적으로 2,3차가 구입후에 발생한 Line of Credit이라면 Short Sale승인후에라도 집주인을 상대로 계속 청구할 권리를 지속할 수 있어서 (물론, 그 후에 적정금액에 합의하기도 하고, 아예 청구를 포기하는 경우도 흔하지만) Short Sale자체를 승인 받는데 크게 어려움은 없었다.  그러나 SB458법안은 1차 이외의 모든 렌더가 Difficiency Judgement를 등록할 수 없도록 못을 박아 놓고 있어서, “남은 빚에대한 반환을 완전히 포기하고 Short Sale을 승인하라”라는 꼴이어서 렌더들이 반길 이유는 커녕, Short Sale을 도와줄 이유가 전혀 없게 된 것이다.

 

그 반대효과로, 2,3차 렌더들은 이제 보다 높은 20~30% 금액의 합의금을 요구하게 되었다. 이전에 1차에서 지불받던 $3000 정도로는 어림없고, 승인과 동시에 자신들의 청구권이 박탈당하므로 그전에 20~30%의 합의금을 받을 수 있을 경우에 한해 승인을 해 주는 것이다. 결국, 이금액은 바이어가 현금으로 지불해야 하는 경우가 대부분이므로, 그 금액이 클 경우 Short Sale자체가 이루어지지 않을 상황이 보다 많이 발생하고 있다. Short Sale이 결국 실패하여 1차의 차압으로 진행될 경우, 하위 (2,3차등) 렌더들은 계속 집주인을 개인적으로 청구권리를 가지게 되므로 차라리, 그것을 선호하게 된 것이다.

 

다행이 1차와 가격을 시장가의 20%이상 싸게 승인을 받아서 바이어가 추가로 10%정도를 현금으로 2차에게 지불할 수 있어 성공적으로 매듭짓는 경우에는, 셀러가 모든 부채에서 벗어날 수 있으므로 최상의 시나리오가 되겠지만, 현실적으로 그런 케이스가 얼마나 나올지는 부정적인 의견이 다수이다.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *