Short Sale을 할 것인가, Foreclosure를 할 것인가? 결정을 할 때 고려해야 할 사항들

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Short Sale을 할 것인가, Foreclosure를 할 것인가? 결정을 할 때 고려해야 할 사항들

California Association of Realtors 의 발표에 의하면 지난 1월에 이뤄진 주택 매매의 절반이상이 Short Sale 이나 Foreclosure (REO) 와 같은 비정상적인 세일이 차지하고 있다. 이러한 상황에서 융자액수가 주택 시세보다 많은 주택 소유주들은 숏세일을 할지 아예 차압을 당할지 어려운 결정을 해야한다.

이러한 결정을 할 때 가장 중요하게 고려해야할 사항은, 후에 은행 손실이 계속 주택 소유주의 채무로 따라오는지(deficiency judgments), 손실액이 과세 대상 수익으로 간주되는지 (tax implications), 신용기록에는 어느 정도 영향을 주는지 (credit consequences), 그 집에 얼마나 살 수 있는지 (timing), 등이다.

차후 개인적인 채무로의 연장과 세금 납부 의무에 관한 고려

좋은 소식은 켈리포니아는 Foreclosure나 숏세일 후에 연장되는 채무로부터 주택주를 어느정도는 보호해주고 있다는 것이다. 일반적으로 4 유닛이하 주거용 부동산은 숏세일 이후 개인적인 채무가 연장되지 않는다. Foreclosure 이후에 주택 소요주의 개인 채무로 연장되지 않는 경우는 법정 밖에서 차압이 진행된 경우(non-judicial foreclosure)이거나 다음 세가지 사항이 모두 해당되는 융자인 경우이다. 1) 집 주인이 살고 있는 집, 2) 담보물이 4 유닛 이하 주거용 부동산, 3) 매입금액의 일부로 융자한 경우 (purchase money). 주택 매매시 셀러가 해 준 (seller financing) 융자도 Foreclosure 후에 주택주의 개인 채무로 연장되지 않는다.

갚지 못해서 삭제된 채무금은, 대략적으로 시세와 융자액의 차액, 주택주의 수입으로 간주되어 과세 대상이 될 수 있다. 예외는 파산 (bankruptcy), 채무이행 불가 상태(insolvency), 혹은 일단 foreclosure가 되면 법적으로 주택 소유주를 따라갈 수 없는 (nonrecourse) 성격의 융자인 경우이다.

캘리포니아에서 주택 소유주를 따라갈 수 없는nonrecourse 융자는 소유주가 들어가서 사는 4 유닛 이하 부동산을 매입하는 금액 일부 (purchase money)를 지불할 목적으로 융자한 경우이거나 셀러가 해준 융자 (seller carried back loan) 에 해당된다. 숏세일이나 Foreclosure를 할 경우 다음에 나열한 조건이 모두 충족되면 한시적인 연방법 ‘2007년도 주택융자 채무 삭감액에 대한 과세 면제법’ (Mortgage Forgiveness Debt Relief Act of 2007) 에 의하여 연방 납세 의무가 면제된다. 1) 연방 조세법에 정의된 기본주택 (principal residence)이어야 한다. 2) 융자 담보가 이 기본주택이어야 한다. 3) 부부가 각각 따로 세금보고를 할 경우 면제 대상이 되는 채무 삭감 최대 한도 액수는 일백만불 까지이고 그외 다른 경우는 이백만불까지이다. 4) 융자 채무삭감이 2007년도 1월 1일부터 2013년 1월 1일 이전에 이루어져야한다. 켈리포니아 법은 추가적인 사항이 적용된다.

신용기록에 미치는 영향과 소요 시간

숏세일이나 Foreclosure나 모두 신용기록에 나쁜 영향을 준다. 신용평가점수가 떨어지는 정도는 상황에 따라 다를 수 있고 부정적인 기록은 신용보고서에 7년 까지 남을 수 있다. 숏세일이나 Foreclosure나 소유주가 앞으로 다시 집을 매입하는 융자를 할 수 있을지 영향을 준다. 어떤 경우는 주택주가 융자 상환을 늦지 않고 제 때에 하면서 융자 금액보다 낮은 가격으로 숏세일을 하는 경우도 있는데, 이런 경우에는 신용보고서에 채무액수보다 적게 상환하였다고만 기록되고 늦은 페이먼트 기록이 없으므로 부정적인 영향이 훨씬 작을 수 있다.

현재 Fannie Mae 기준에 의하면Foreclosure를 할 수 밖에 없었던 정상참작을 할 만한 특별한 사유가 있으면 Foreclosure 5년 후부터, 정상참작할만한 사유가 없으면 7년 후부터 모기지 융자를 할 수 있다. 숏 세일 후에는 이 기간이 더 짧다. 숏세일을 하면서 페이먼트가 늦었으면 Fannie Mae 융자는 2년 후부터 FHA 융자는 3년 후부터 가능하다. 숏세일을 했지만 페이먼트가 늦은 적이 없으면 기다리는 시간 없이 바로 융자가 가능하다. Fannie Mae 융자 기준은 허용되지만 현실적으로 융자를 해 줄 렌더를 찾기는 쉽지 않다.

개개인이 처한 상황에 따라서 이상에서 언급한 것이 예외가 될 수도 있고 추가적인 사항이 적용될수도 있다. 어려운 선택을 해야하는 주택 소요주에게 각 개인의 특별한 상황을 진단할 수 있는 전문 변호사나 공인회계사를 만나라고 권하고 싶다.

이상의 정보는 2012년 2월 2일짜로 정확하다고 여겨진다. 이것은 일반적인 질문에 대한 일반적인 대답을하는 의도로 작성되었으며 개인에 대한 법률적인 조언을 목적으로 하지 않았다. 많은 요소들이 작용하는 특정 상황에는 조언이 이상의 내용과 다르거나 상반될수도 있다. 그러므로, 구체적이고 특별한 질문이 있는 독자는 변호사에게 자문을 구해야 한다.

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