vesting, 상속이냐 양도냐…’주택 소유권 방식’에 달렸다 [LA중앙일보]

법정 분쟁나면 결정적 영향. 누가 어떤 식으로 소유하나? 에스크로 오픈할때 정해야

조인트 테넌시 사망자 지분 생존자가 소유 상속 못하고 지분 매각 가능

커뮤니티 프라퍼티는 부부만 선택할수 있는 형태로 지분 팔 수 없지만 상속은 돼

집을 사서 에스크로를 오픈하게되면 한 뭉치의 서류를 받게된다. 바이어가 기입해야할 여러종류의 서류들이다. 이 서류를 잘 읽어보면 ‘베스팅'(vesting)에 대한 양식이 나온다.

베스팅이란 주택 소유권을 누가 어떤 식으로 갖게 하느냐를 정하는 일이다. 베스팅은 나중에 소유권에 대한 법적 분쟁이 생겼을 때와 상속 등에 중요한 영향을 끼치므로 잘 생각해서 결정해야 한다.

베스팅 종류를 알아보자

▶테넌시 인 커먼(tenancy in common)

가족이 아닌 개인들이 부동산 투자시 선택하는 베스팅이다. 투자한 금액에 따라 지분을 소유할 수 있는 것이 가장 큰 특징이다.

3명의 공동 투자자들이 100만달러짜리 건물을 구입할때 20만달러 30만달러 50만달러를 투자했다고 치자. 그러면 세 사람은 각각 20% 30% 50%의 지분을 갖게 된다.

그리고 이들 3인의 공동 소유주는 자신들의 지분을 언제라도 다른 사람한테 팔 수 있으며 유언이나 상속을 할 수 도 있다.

투자자 개인들이 각자의 타이틀을 소유할 수 있다는 것도 다른 베스팅과의 큰 차이점이다.

그러나 자신의 지분이 20%라고 해서 특정 건물의 일부분에 대한 소유권은 인정할 수 없다.

예를들어 3인이 주택을 구입했는데 20%의 지분을 갖고 있는 사람이 방 1개를 소유하겠다는 것은 허용이 안된다.

투자한 건물의 가치에 대해서만 지분을 나눠 갖는 것이다.

▶조인트 테넌시(joint tenancy)

일반인들도 선택할 수 있지만 가족간 특히 부부끼리 많이 선택하는 베스팅이다. 그 이유는 생존자 취득권(서바이버십)이 있기 때문이다.

부부가 조인트 테넌시로 주택을 구입했다. 그런데 1년후 남편이 사망했다. 이럴 경우 그 집의 타이틀은 생존한 아내가 혼자 소유하게 된다.

두 명의 공동 투자자가 300만달러짜리 상가를 반반씩 투자해서 구입했다. 몇년후 두명중 한명이 사망했다면 생존한 사람이 혼자서 건물을 소유하게 되는 것이다.

조인트 테넌시는 생존자 취득권이 있으므로 유언이나 상속을 할 수 없다. 대신 자신의 지분을 남한테 팔 수 는 있다.

조인트 테넌시로 건물을 구입한 사람이 자신의 지분을 다른 투자자한테 팔 경우 새로 들어온 투자자와 기존의 소유권자와는 테넌시 인 커먼으로 베스팅이 바뀐다.

그러나 기존의 소유권자끼리는 조인트 테넌시를 그대로 유지하게 된다.

ABC 세명의 투자자가 있다. A가 자신의 지분을 D한테 팔았다면 D와 BC는 테넌시 인 커먼이 된다. 하지만 B와 C끼리는 조인트 테넌시가 적용 된다.

조인트 테넌시의 또 다른 특징은 부동산 구입시 투자 금액에 상관없이 건물 소유권은 반드시 똑같이 나눠야 한다는 점이다.

세명이 100만달러짜리 주택을 구입했다. 투자금액은 각각 20만달러 30만달러 50만달러다. 이렇게 투자 금액이 틀려도 세명의 지분은 정확하게 3분의1이 된다.

타이틀은 테넌시 인 커먼과 달리 한개만 존재한다.

▶커뮤니티 프라퍼티(community property)

부부만이 선택할 수 있는 베스팅이다. 조인트 테넌시처럼 배우자가 절반씩 소유권을 갖는다.

집 가격이 100만달러라면 남편과 아내가 한개의 타이틀로 소유하게 되며 지분은 절반씩 나눠 갖는다. 부부중 한 사람이 사망하게 되면 생존한 배우자한테 절반이 넘어간다.(유언이 없을 경우)

커뮤니티 프라퍼티는 지분을 팔 수 없다. 부부만이 갖을 수 있는 베스팅이기 때문이다.

그러나 조인트 테넌시와 달리 자신의 몫을 다른 사람한테 유언으로 남길 수 있다.

A와 B는 부부다. 두 사람은 커뮤니티 프라퍼티로 주택을 소유했는데 생전에 A는 자신의 지분을 C한테 넘겨주겠노라고 유언장을 만들어 놨다.

몇년후 A가 사망했다. 이럴때 A의 지분은 C한테 넘어간다.

▶커뮤니티 프라퍼티/서바이버십(community property with right of survivorship)

부부만이 선택할 수 있는 베스팅으로 조인트 테넌시와 커뮤니티 프라퍼티를 섞은 형태라고 보면 된다.

조인트 테넌시와 거의 같으나 배우자가 갖고 있는 절반의 지분을 다른 사람한테 팔 수 없다는 점이 틀리다.

커뮤니티 프라퍼티와 달리 유언을 할 수 없으므로 배우자중 한 사람이 사망하게되면 남은 사람이 생존자 취득권으로 혼자 소유권을 갖게 된다.

 

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