‘왜 파세요?’, 집 사기 전 이것만은 꼭 물어보자

July 12, 2019 robbykang

▶ 꼬치꼬치 캐물어야 내 집 장만 보람도 크다

▶ 재해지역, 공사기록, 설비 나이 등 확인

자연 재해 지역인 지 확인한 뒤 주택 구입 결정을 내려야 한다. [AP]

주택 구입 계약서인 ‘오퍼’를 통해 집값에 포함된 항목을 확실히 해두는 것이 좋다. [AP]

주택을 구입할 때 누구나 사소한 실수 하나라도 피하려고 노력한다. 실수 없는 완벽한 주택 구입이 불가능하지 않다. 철저한 사전 조사를 통해 불필요한 실수만 줄여도 완벽한 주택 구입은 얼마든지 가능하다. 온라인 재정 정보 업체 뱅크레이트닷컴이 주택 구입과 관련된 실수를 피하기 위해 점검해야 할 사항을 질문 형태로 정리했다.

◇ 예상 주택 구입 비용은?

얼마짜리 주택을 구입할 수 있는지 알아보지 않고 매물부터 보러 다니는 것은 시간 낭비에 불과하다.

매물 가격 외에도 재산세, 주택 보험료, ‘주택 소유주 협회’(HOA), 수리비, 리모델링 비 등 구입 후에도 정기적으로 발생하는 비용이 많다. 그래서 주택 구입 직후 재정적으로 압박을 느끼는 바이어가 적지 않다. 구입 가능 매물 가격대를 확인하려면 대출 은행을 통해서 융자 사전 승인서를 발급을 신청하면 된다. 융자 사전 승인서는 구입 가능 가격대 확인은 물론 오퍼 제출 시 셀러 측에게 대출 자격을 갖춘 바이어를 증명하기 위한 목적으로도 활용된다.

◇ 재해 지역인가?

홍수 등 기타 자연재해 지역에 위치한 주택은 추가 보험이 요구된다. 예를 들어 ‘연방 재난 관리청’(FEMA)이 지정한 홍수 지역에 위치한 주택을 구입할 때 홍수 보험 가입이 필수다. 가주의 경우 지진 다발 지역의 주택 구입 시 지진 보험에 가입하지 않으면 소중한 주택을 하루아침에 잃고 보상도 받지 못한다. 자연재해와 관련된 추가 보험 가입 시 충분한 보상 조건이 포함된 보험에 가입하는 것이 중요하다. 자연재해로 주택이 완전히 소실될 것에 대비, 재건축 비용을 보상 범위에 포함해야 한다. FEMA의 홍수 지도는 ‘https://msc.fema.gov/portal/home’를 통해 확인할 수 있다.

◇ 왜 파나?

셀러가 집을 내놓은 이유를 알면 주택 거래 시 셀러가 얼마나 적극적으로 임할지 가늠할 수 있다. 집을 파는 이유로 작은 규모 또는 큰 규모의 집이 필요한 경우, 전근 또는 회사를 옮겨야 하는 경우, 이혼 등의 개인적인 사유 등이 일반적이다. 주택 구입 절차를 돕는 부동산 에이전트를 통해서 집을 파는 이유를 알아봐야 하기 때문에 에이전트를 선정할 때 에이전트의 정보 파악 능력을 점검하는 것도 중요하다. 집을 빨리 팔아야 하거나, 오랫동안 팔지 못한 셀러는 대개 주택 거래에 적극적인 반응을 보인다.

◇ 포함 항목은?

캐비닛, 욕조, 변기 등과 같이 이사하면서 떼어갈 수 없는 ‘고정 세간’(Fixture)은 집값에 포함된 것으로 간주된다. 그래도 오퍼를 제출할 때 집값에 어떤 항목들이 포함됐는지 확실히 해두는 것이 좋다. 집값에 포함된 항목을 두고 바이어와 셀러 간에 오해가 자주 발생하기 때문이다. 주택 매매 시 반드시 포함해야 하는 항목과 관련 규정도 주별로 다르다. 매물 검색 서비스인 ‘MLS’(Multiple Listing Service)에 집값에 포함된 항목과 그렇지 않은 항목을 공개하도록 하지만 그래도 오해의 소지가 있기 때문에 오퍼 서류를 통해 한 번 더 확인하는 것이 좋다. 만약 세탁기, 냉장고 등 원하는 가전제품이나 가구가 있다면 집값에 포함하도록 오퍼를 통해 요청해볼 수 있다.

◇ 과거 실시된 공사는?

주택 건물과 관련된 기록과 셀러 측이 제시한 매물 설명과 일치되지 않을 때가 많다. 매물 설명에는 침실이 4개라고 적혀 있지만 건물 기록 상에는 3개라고 적혀 있을 수 있다.
침실 중 하나가 관할 시의 건축 규정에 맞지 않게 추가됐거나 적절한 허가 절차를 밟지 않았다면 이런 경우가 발생할 수 있다. 셀러가 주택을 구입한 이후 실시한 공사 여부를 알아보는 것이 그래서 중요하다. 셀러가 일부 설비를 새로 설치했다면 설비 제조 업체가 발급한 ‘제품 보증서’가 여전히 유효한지도 함께 확인한다. 과거 공사 기록을 파악하면 주택 건물의 상태와 주택 가치 등을 이해하는데 도움이 된다.

◇ 지붕 나이는?

지붕의 나이는 주택마다 천차만별이다. 지은지 오래된 집이라도 최근에 지붕 교체 공사가 실시됐다면 큰 문제는 없다. 그러나 지붕이 오래된 주택은 여러 문제가 발생할 수 있기 때문에 주의해야 한다. 지붕 교체 비용은 수천 달러에 달하기 때문에 주택 구입 직후 곧바로 실시하기에는 부담이 크다. 그사이 낡은 지붕으로 인해 누수 등의 건물 피해가 발생할 수도 있고 지붕 결함으로 인해 모기지 대출 승인이 지연되기도 한다. MLS의 매물 설명에서 지붕 나이를 확인할 수 없다면 반드시 알아봐야 한다.

◇ 각종 설비의 나이는?

지붕뿐만 아니라 각종 주택 설비와 가전제품의 나이도 점검 대상이다. 냉난방 시설, 워터 히터, 스토브 등의 여러 설비 중 수명을 다한 설비가 하나라도 있을 경우 수리나 교체비로 수백 달러에서 수천 달러까지 지출해야 한다. 각종 설비와 가전제품의 수명이 오래된 경우 셀러 측에게 반드시 ‘홈 워런티’(Home Warranty) 플랜 구입을 요청, 수리나 교체 필요시 도움을 받도록 한다.

◇ 건강이나 안전상의 위험은?

납 성분 포함 페인트, 곰팡이, 라돈 가스와 같은 위험 요인이 공개된 매물은 모기지 대출을 받기가 힘들 뿐만 아니라 건강상의 위험도 매우 크다. 만약 셀러가 과거 위험 요인을 공개했다면 반드시 사후 조치가 적절히 시행됐는지를 파악해야 한다. 홈 인스펙션을 통해 위험 요인이 지적된 경우 전문 업체를 통한 추가 점검이 필요한데 추가 비용이 발생한다.

◇ 과거 보험 청구 기록은?

보험 보상 기록 시스템인 ‘클루’(CLUE:Comprehensive Loss Underwriting Exchange)를 통해 과거 7년간 청구된 주택 보험 보상 기록을 확인할 수 있다. 셀러 측에게 클루 보고서 발급을 요청해 검토하면 과거 보험 청구 기록을 통해 어떤 피해가 발생했는지 알 수 있다. 클루는 주택보험업체 간 보험 청구 정보를 공유하는 데이타망이다. 보험 업체가 보험료를 산정하기 위한 목적으로 사용되는데 보험 청구 신청일, 피해 유형, 보상액, 보상 승인 여부 등 자세한 기록이 기재되기 때문에 매물의 과거 피해 여부를 파악하는 데 도움이 된다.

미주한국일보

2019-07-11 (목)
<준 최 객원 기자>